나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115594 [1] 경상남도 창원시 진해구 명동 214-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115594 [1] 경상남도 창원시 진해구 명동 214-2 대지 경매

• 사건번호: 2024타경115594
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 명동 214-2
• 감정가: 40,171,000원
• 최저가: 20,566,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

창원지방법원 경매4계 2024타경115594 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 명동 214-2 | 감정가: 40,171,000원 | 최저가: 20,566,000원 | 용도: 대지

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115594 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 명동 214-2

용도: 대지

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 40,171,000원

매각대상: 토지매각

토지 면적: 139.00㎡ (약 42.05평)

토지 지분율: 13900 (전체 지분 매각으로 추정됨)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 진OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 명동 소재 "삼포마을" 북동측 인근에 위치하며, 마을 주변 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 일반적인 대중교통 이용 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형 완경사의 토지로서, 현재 나지(裸地) 상태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지(盲地)입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 제한보호구역(해군기지)에 해당됩니다.

1.3. 권리분석 (등기부 및 기타)

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의경매 신청에 따라 진행되는 사건입니다.

제시외물건: 제시 목록 외 물건은 없는 것으로 확인되었습니다.

공부와의 차이: 공부(公簿)와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상(未詳)입니다. (정확한 현황 확인이 필요합니다.)

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일한 김OO으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 삼포마을 북동측 인근의 농경지 주변에 위치하고, 지적도상 맹지인 나지 상태이므로 상업적인 가치나 접근성은 매우 낮습니다. 주변에 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 판단됩니다.

생활정보: 주변이 마을 및 농경지로 이루어져 있어, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 근거리에 부족할 수 있습니다. "삼포마을" 인근이긴 하나, 차량 접근이 불가능한 맹지라는 특성상 주거 편의성도 낮습니다.

혐오시설 정보: 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본건이 '제한보호구역(해군기지)'에 해당하여 군사시설 인근에 위치한다는 점은 참고해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지(盲地) 리스크: 본건은 '지적도상 맹지'로 차량 접근이 불가능하다는 가장 큰 리스크를 안고 있습니다. 맹지는 건축법상 건축행위가 원칙적으로 제한되므로, 개발(건축)을 목적으로 하는 투자는 매우 신중해야 합니다.

경계 불분명: '지적경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량을 요함'이라는 주의사항이 있습니다. 매수 후 정확한 경계를 확인하기 위한 측량 비용 및 시간적 소요가 발생할 수 있습니다.

토지이용제한: '자연녹지지역' 및 '제한보호구역(해군기지)'에 속하여 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따릅니다. 특히 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역은 군 당국과의 협의 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 감정가가 40,171,000원으로 비교적 낮지만, '지적도상 맹지'로 차량 접근이 불가능하고, 현황이 '나지' 상태이며, '자연녹지지역' 및 '제한보호구역'으로 지정되어 있어 개발 가능성이 매우 낮은 토지입니다. 따라서 일반적인 건축이나 개발을 목적으로 한 투자는 적합하지 않습니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자: 낮은 감정가(약 4,000만원)로 소액 투자가 가능합니다.

2. 장기적 관점의 도로 확보 가능성: 맹지 탈출을 위한 인접 토지 매입(사도 개설) 또는 관습상 도로 인정 여부 등 장기적인 시각에서의 접근이 필요합니다. 다만, 맹지 해소는 매우 어렵고 불확실한 요소입니다.

3. 주변 시세 대비 저가 매입 기회: 여러 리스크로 인해 유찰(流札)이 거듭되어 감정가 대비 매우 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

4. 단순 보존 목적/농지 활용: 단기적인 시세차익이나 개발을 기대하기보다, 주변 토지 소유자 또는 장기적인 토지 보존을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

주의: 맹지 상태 해소 가능성, 용도지역 및 군사보호구역 제한을 충분히 검토한 후 입찰해야 하며, 초보 투자자에게는 권하지 않습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계