나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3260 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 744-13 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3260 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 744-13 공장 경매

• 사건번호: 2024타경3260
• 주소: 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 744-13
• 감정가: 4,483,552,780원
• 최저가: 3,138,487,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

울산지방법원 경매5계 2024타경3260 | 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 744-13 | 감정가: 4,483,552,780원 | 최저가: 3,138,487,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 울산지방법원 2024타경3260 (1) 사건으로 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 744-13 소재 공장 건물 및 토지 일괄 매각 물건입니다.

총 감정가는 4,483,552,780원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각 방식의 부동산 임의경매입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 $10,285.00\text{㎡}$ (약 $3,111.36\text{평}$)이며, 건물면적은 주 건물 $10,834.32\text{㎡}$ (약 $3,277.58\text{평}$)에 제시외 건물 $423.70\text{㎡}$ (약 $128.17\text{평}$)가 포함되어 총 $11,258.02\text{㎡}$ (약 $3,405.75\text{평}$)입니다.

주요 건물 구조는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕이며, 공장, 휴게실, 연구실, 사무실, 창고 등 다양한 용도로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

울산광역시 울주군 온양읍 외광리 소재 "남창공업단지" 내에 위치하고 있으며, 소규모 공업단지가 형성된 지역입니다.

주위는 일반 농가주택, 농경지 및 임야지대로 형성되어 환경이 다소 한산한 편입니다.

교통 상황은 본 건까지 차량 출입은 자유로우나, 시내 중심지에서 원거리에 소재하여 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 지역으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 형태

본 건 토지는 공장 부지로 이용되는 부정형의 평탄하게 조성된 완경사지대(기호 2, 3, 5, 6)와 도로부지 및 법면 부지(기호 1, 4)로 구성되어 있습니다.

인접 도로는 남서측으로 로폭 $8\text{미터}$의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획은 기호 2, 3, 5, 6은 계획관리지역 및 성장관리계획구역이며, 일부 도로 부지(기호 1, 4)는 농림지역, 소로2류 등에 해당하며, 전체적으로 가축사육제한구역(축종별 거리제한)에 해당합니다. 목록 1, 5는 용도지역 변경(농림지역 -> 계획관리지역)으로 재감정되었습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 건이 위치한 지역은 소규모 공업단지 및 농경지 주변으로 형성되어 있어 일반적인 상권의 형성보다는 산업 활동에 중점을 둔 입지입니다.

주변에 일반 농가주택이 있으나, 상업 시설이나 주요 생활 편의시설 접근성은 시내 중심지와 원거리인 관계로 불편할 수 있습니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없으며, 주변이 한산한 농경지 및 임야 지대라는 점에서 대규모 혐오시설의 존재 가능성은 낮을 것으로 예상되나, 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 관계자

본 건은 채권자 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 케OOOOOOOOOOO으로 동일합니다.

특이사항으로 유동화물건으로 진행되고 있습니다. (NPL 물건일 가능성 높음)

3.2. 임대차 관계 및 특이 권리

현황조사보고서상 임대차 관계는 "미상"으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계에 대한 추가적인 확인 및 철저한 준비가 요구됩니다.

특이 사항으로 '공장 및 광업재단 저당법' 제6조에 따른 기계, 기구 (Over Head Crane 1식 외 3식)가 일괄 매각에 포함되나, 감정서상 기계, 기구 목록 중 5번, 6번 기계는 소재 불명으로 확인되었습니다. 매각 대금은 소재하는 기계에 한하여 산정될 가능성이 높습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 매각 물건의 범위 및 현황 차이

주의 사항 1에 따라 제시외 건물 $423.70\text{㎡}$ (약 $128.17\text{평}$)이 일괄 매각에 포함되나, 주의 사항 2에 따라 기계, 기구 중 일부(5, 6번)가 소재 불명이므로 이 부분에 대한 감정가 반영 여부 및 인수에 주의해야 합니다.

4.2. 가설 건축물 리스크

현황조사보고서에 따르면, 인접 토지인 울주군 온양읍 외광리 $745-12\text{번지}$에 가설건축물(컨테이너/임시사무실) 축조 신고가 필해 있으나, 존치 기간이 2024.11.9.까지로 이미 만료되었을 가능성이 높습니다. 응찰 시 해당 기관에 존치 기간 연장 여부 등을 필히 확인해야 합니다.

4.3. 토지 현황 리스크

목록 1, 4는 도로 부지이며, 목록 4는 급경사지의 도로 법면 부지로 이용 중입니다. 공장 부지 외에 도로 및 법면 부지가 포함되어 있어 전체 토지 면적 대비 실질적인 공장 이용 가능 면적을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 울산 남창공업단지 내에 위치한 대규모 공장 물건으로, 토지 $10,285.00\text{㎡}$ (약 $3,111.36\text{평}$)와 건물 $11,258.02\text{㎡}$ (약 $3,405.75\text{평}$)를 일괄 매각하는 산업용 부동산 투자 물건입니다.

유동화 물건(NPL)으로 진행되어 채무자의 회생 가능성이 낮아 권리 관계의 복잡도는 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 기계의 소재 불명, 가설 건축물의 존치 기간 만료 리스크, 그리고 일부 토지가 도로 및 법면 부지라는 점 등을 충분히 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 남창공업단지 내 대규모 공장 부지로, 공업용 부동산의 실수요자에게 적합한 물건입니다.

용도지역 변경: 일부 토지(목록 1, 5)가 농림지역에서 계획관리지역으로 변경됨에 따라 재감정되었으며, 이는 토지 활용 가치 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

광범위한 시설: 다양한 구조와 용도로 구성된 공장, 창고, 사무실 등을 갖추고 있어 다용도 활용 또는 임대 사업 추진이 용이합니다.

일괄 매각: 토지와 건물, 그리고 일부 기계까지 일괄 매각되어 추가적인 투자 없이 즉시 운영이 가능합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계