나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8463 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 519-9 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8463 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 519-9 대지 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경8463 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 519-9 | 감정가: 228,520,000원 | 최저가: 78,383,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8463 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 519-9

용도: 대지 (주거나지)

감정가: 228,520,000원

토지면적: 197.00㎡ (약 59.59평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 19700/19700, 단독 소유로 추정)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "오봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 신도시 내 주거지 개발이 진행 중인 지역입니다.

교통상황: 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 건축에 유리합니다.

형태 및 이용상태: 세장형의 토지로서, 인접 도로 대비 다소 높은 고지 상태이나 현재는 주거용 나지(빈 땅) 상태로, 건축 준비가 되어 있는 토지입니다.

2. 권리 및 법적 분석

2.1. 권리분석 (등기부 현황 분석)

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 남OOOOOOO

특이사항: 본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자가 금융기관으로 추정되므로 일반적인 근저당권 실행에 따른 경매로 예상됩니다. 이는 권리관계가 비교적 단순하며, 낙찰 시 소멸되는 권리만 있을 가능성이 높습니다.

주의사항: 입찰자는 등기부 등본을 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 현황상 임대관계는 미상이나, 매각 대상이 토지이며 나지 상태이므로 임차인 관련 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합).

평가: '제1종일반주거지역'으로 주거용 건축이 가능하며, '제1종지구단위계획구역'은 계획적인 개발이 이루어지는 지역임을 의미하여 향후 개발의 안정성과 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있어 축사 등 혐오시설 건축은 불가능하여 주거환경 보호에 유리합니다.

3. 입지 조건 및 투자 환경

3.1. 입지조건 및 생활정보

최고의 입지: 양산 물금 신도시 내에 위치하며, "오봉초등학교" 인근의 주거 지역입니다. 신도시의 잘 갖추어진 도시 기반 시설을 이용할 수 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

상권분석: 물금 신도시는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근에 상가와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량으로 접근 가능한 거리에 다양한 상업 인프라(쇼핑, 문화 시설 등)가 형성되어 있습니다.

생활정보: 초등학교가 가까워 학군 조건이 양호하며, 계획적으로 조성된 주거 환경으로 쾌적한 주거생활이 가능합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

고지상태: 인접 도로 대비 다소 고지 상태라는 특이사항이 있습니다. 건축 시 토목 공사 비용(옹벽, 성토/절토 등)이 추가 발생할 수 있으므로, 해당 비용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설: 양산 물금 신도시에는 '양산시 자원회수시설(소각장/양산타워)'이 동면 석산리에 위치하고 있습니다. 본 물건 소재지(물금읍 범어리)와는 행정구역이 다르고 거리가 있지만, 입찰 전 정확한 이격거리 및 주변 환경 조사를 통해 잠재적 영향을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금 신도시 내 주거 개발이 활발한 지역의 '제1종일반주거지역' 내 대지(주거나지)로서, 토지이용계획상 매우 우량한 물건입니다. 토지면적 197.00㎡(약 59.59평)로 단독주택 또는 소형 다가구주택을 건축하기에 적절한 면적입니다. 다만, 고지 상태로 인한 추가 건축 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 인근의 신도시 개발 완료에 따른 지가 상승 및 주택 수요 증가의 수혜를 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 투자처: '제1종일반주거지역' 및 '제1종지구단위계획구역'의 우수한 용도 지역. 계획된 신도시 내 안정적인 주거지로 미래 가치가 높음.

개발 용이성: 이미 나지(빈 땅) 상태이며, 도로 접면이 양호하여 건축 행위에 유리함.

단순 권리관계: 임의경매 사건으로 권리분석이 비교적 간단하여 초보 투자자도 접근 용이.

실수요 기반: 오봉초등학교 인근으로 주거 선호도가 높은 지역.

법원 정보

울산지방법원 경매5계