나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8289 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 232 과수원 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8289 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 232 과수원 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경8289 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 232 | 감정가: 3,897,658,300원 | 최저가: 1,336,897,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8289 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 232 외 (목록 일괄경매)

용도 (공부상): 과수원 (현황: 주거나지 및 도로)

경매구분: 부동산임의경매 (토지일부지분매각)

감정가: 3,897,658,300원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 7,446.00㎡ (약 2,252.48평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 693403.3099999999)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본 경매는 토지 전체가 아닌 "일부 지분 매각" 건입니다.

일단(一團)의 단독주택 건축허가(20222-건축과-신축허가-259) 부지로, 현황은 '주거나지' 및 '도로' 상태입니다.

목록1, 2, 5 토지는 농지이므로 매각결정기일까지 '농지취득자격증명'(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.

응찰 시 기존 건축허가(건축주 변경, 농지전용허가 명의자 변경), 농지보전부담금 납부 등에 대해 해당 기관의 확인이 필수적입니다.

목록2 토지 지상의 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외됩니다.

목록5 토지는 공부상 과수원이나 현황은 건축허가 부지의 진입로인 '도로'로 이용 중입니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계

소유자 및 채무자: 진OO

채권자: 동OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

본 건은 복잡한 권리관계가 아닌 소유자의 채무로 인한 임의경매 사건으로 보입니다.

2.2. 법적 위험요소 (잠재적 리스크)

지분 매각: 가장 큰 리스크는 '토지 일부 지분' 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 공유지분 관계 해소(공유물 분할 청구 소송 등)를 위한 법적 절차 및 시간, 비용이 수반됩니다.

농지취득자격증명: 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 현황은 주거나지나 공부상 용도가 과수원이므로 확인이 필요합니다.

건축허가 승계: 기존 단독주택 건축허가 승계(건축주/명의 변경) 및 관련 부담금(농지보전부담금 등) 납부 여부를 관할 지자체에 사전 확인해야 합니다.

경계 불분명: 인접 토지와 경계 구분이 불분명하여, 정확한 면적 확인 및 향후 분쟁 방지를 위해 경계 측량이 요구됩니다.

제시외 물건: 목록2 토지 지상의 컨테이너 2동은 매각 제외이므로, 향후 소유자 관계 및 처리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건 (위치 및 주위환경)

본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 "서생중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전원주택이나 개발 용도로 적합한 지역적 특성을 가집니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류소가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3.3. 도로 및 형태

남서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

본건1-4 토지는 일단의 부정형 단독주택 허가 부지로 현재 주거나지 상태이며, 본건5는 부정형이나 현황은 진입로(도로)로 이용 중입니다.

3.4. 생활 정보 (주변 시설 및 혐오시설)

주변은 서생중학교 인근이며, 농경지 및 주택 혼재 지역으로 쾌적한 전원 환경입니다.

주변 혐오시설 (검색 결과)

울산광역시 울주군 서생면 신암리 232 주변에는 국립 간절곶 공원묘지가 약 1.5km 거리에 위치합니다.

4. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하여 비교적 개발 여지가 높습니다.

가축사육제한구역(250m 미만 축종), 상대보호구역, 절대보호구역(목록5) 등 교육시설 관련 제한이 존재합니다.

일부 토지(목록3, 4)는 중점경관관리구역으로 지정되어 경관 관련 건축 제한을 받을 수 있습니다.

일부 토지(목록2, 3, 5)는 건축법상 도로(도로일부포함)로 이용되고 있습니다.

5. 투자 포인트 및 종합 의견

5.1. 투자 포인트

개발 잠재력: 본건은 이미 단독주택 건축허가를 득한 '주거나지' 상태의 토지입니다. 자연녹지지역이면서 건축 허가가 살아있다는 점은 개발 시간 및 비용을 절약할 수 있는 큰 장점입니다.

입지 환경: 전원주택 수요가 높은 자연녹지지역이며, 서생중학교 인근으로 쾌적한 주거 환경이 예상됩니다.

5.2. 종합 의견

본건은 '건축 허가를 득한 주거나지'라는 개발 관점에서의 큰 메리트가 있으나, '토지 일부 지분 매각'이라는 치명적인 권리상의 리스크를 동시에 안고 있습니다.

토지의 물리적 가치 (감정가 및 개발 환경)는 우수합니다. 그러나 지분 경매의 특성상 낙찰 후 복잡하고 장기간 소요될 수 있는 지분 해소 과정(매수 청구, 공유물 분할 소송 등)에 대한 명확한 전략과 자금력이 필요합니다.

투자자는 건축 허가 승계 조건, 농취증 발급 가능성, 그리고 가장 중요한 '지분 해소' 방안을 철저히 검토한 후 신중하게 입찰해야 할 것입니다. 지분 매각의 리스크를 감안하여 감정가 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계