나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9138 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1270-5 디엔뷰타운 2층2-2호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9138 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1270-5 디엔뷰타운 2층2-2호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경9138 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 야리로 27-37, 2층2-2호 (디엔뷰타운) | 감정가: 197,000,000원 | 최저가: 67,571,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2024타경9138 (1) 근린생활시설

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9138 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1270-5 디엔뷰타운 2층2-2호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매 (소유자가 채무자인 일반적인 경매)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 상OOOOOOO (금융기관으로 추정)

감정가: 197,000,000원

토지면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

건물면적: 75.45㎡ (약 22.83평)

1.2. 특이사항 및 주의사항

공부상 2층 2-2호이나 현장에서는 202호로 사용 중이므로 입찰 전 호수 표기 재확인이 필수입니다.

본건(제2-2호) 내부에 두 개의 매장("타임리스뷰티", "연인 그리다")이 내부 벽체의 구분 없이 운영되고 있다고 보고되었으며, 이는 낙찰 후 명도(인도) 및 재임대 시 큰 변수로 작용할 수 있으므로, 응찰 전 반드시 현장 방문을 통한 내부 구조 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 양산시 물금읍 가촌리 소재 가촌초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 항아리 상권의 초입으로 평가됩니다.

근린생활시설, 상가, 아파트 및 다세대주택이 혼재하는 전형적인 신도시 상업지구입니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 상권분석 및 건물 현황

본건은 일반상업지역 내 제1종지구단위계획구역에 위치하며, 세장형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 보행자 전용도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등으로 준수한 외관을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에 가촌초등학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

빌딩 내 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의시설은 갖추어져 있습니다.

주변 혐오시설은 검색 결과상 특이하게 보고된 바는 없으나, 현장 방문 시 인근 고물상이나 유흥시설 밀집 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

소유자(윤OO)와 채무자(윤OO)가 동일하여 일반적인 근저당권 등에 기한 임의경매로 판단됩니다.

매각대상 전체가 토지/건물 일괄 매각이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제될 소지는 적습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의 요망)

가장 큰 리스크는 현장 이용 현황과 공부(등기부)의 불일치입니다.

첫째, 호수 불일치 (2-2호 vs 202호): 입찰서 작성 시 반드시 공부상 호수를 기준으로 하되, 현황 사용 호수를 인지하고 진행해야 합니다.

둘째, 내부 벽체 미구분 및 복수 매장 이용: 하나의 호실을 두 개의 상호가 구분 벽체 없이 사용하고 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 두 임차인(또는 점유자)에 대한 명도가 필요할 수 있으며, 재임대 시에는 내부를 구분하는 벽체 공사 등이 필요할 수 있습니다. 이는 추가 비용 및 시간 소요를 유발합니다. 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 감정가 1억 9천 7백만 원으로 양산 신도시 상권 초입에 위치하며, 아파트 배후 수요를 확보할 수 있는 2층 근린생활시설입니다.

입지 조건 및 건물 상태는 보통 이상이나, 내부 이용 현황(벽체 미구분 및 복수 매장)과 호수 표기 문제로 인해 명도 리스크가 존재합니다.

따라서, 입찰자는 현장조사를 철저히 하여 내부 구조, 임대차 현황, 명도에 필요한 기간 및 비용을 정확히 산출한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 고정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

용도 변경 유연성: 일반상업지역 및 근린생활시설 용도로 다양한 업종(미용, 학원, 사무실 등)으로의 활용 가능성이 높습니다. (현재 미용/뷰티 관련 업종 이용 중)

가격 경쟁력: 유찰(떨어진) 시 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득 가능하여 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있습니다.

4.3. 투자 적합성

현장 조사 및 명도 리스크 관리 경험이 있는 투자자에게 적합하며, 리스크 대비 높은 임대 수익률을 목표로 하는 장기 투자 물건으로 검토할 가치가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계