나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9848 [1] 경상남도 양산시 원동면 내포리 691 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9848 [1] 경상남도 양산시 원동면 내포리 691 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경9848 | 소재지: 경상남도 양산시 원동면 내포리 691 | 감정가: 55,910,000원 | 최저가: 39,137,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경9848 (1)이며, 소재지는 경상남도 양산시 원동면 내포리 691번지입니다.

본건은 토지 전체를 매각하는 부동산임의경매 사건이며, 토지의 공부상 용도는 '전'입니다.

감정가는 55,910,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 886.00㎡ (약 268.02평)입니다.

토지 외 건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건 토지는 경상남도 양산시 원동면 내포리 소재 "원동자연휴양림" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 그리고 마을 내 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 및 산간 지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 물건 현황 및 이용 상태

공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 과수원으로 이용 중인 부정형 토지입니다.

기호(1)과 기호(2) 모두 전(과수원)으로 이용 중이며, 남서측과 북동측으로 각각 세로(가)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 보전관리지역 및 가축사육제한구역(650m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 개발 및 용도 변경에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

본건은 소유자 심OO, 채무자 고OO, 채권자 물OOOOOO인 부동산임의경매 사건입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리관계를 확인할 수 없으나, 임의경매이므로 근저당권 등이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자에게 인수될 권리는 없을 것으로 예상되나, 반드시 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으나, 토지 매각이므로 토지 사용에 대한 임차인의 권리 여부를 현장 조사로 파악할 필요가 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

본건은 도심과 떨어진 농촌 지역에 위치하므로, 상업 시설이나 대규모 생활 편의 시설은 근거리에 부족합니다.

생활 편의시설 이용은 차량으로 일정 거리 이동이 필요합니다.

주변에 원동자연휴양림이 있어 자연환경은 매우 우수하며, 전원생활이나 농업(과수원) 목적으로 활용하기에 적합한 입지입니다.

혐오시설 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰 전 농취증 발급 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 공부상 '전'이지만 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다. 특히, 제시외로 매실나무 등 유실수가 수십 주 소재하여 감정가에 반영되었습니다. 낙찰 시 제시외 수목 전체가 일괄 매각에 포함되므로, 수목의 상태 및 정확한 수량 재확인과 함께 토지 이용에 대한 수목의 영향을 고려해야 합니다.

셋째, 보전관리지역 및 각종 제한구역으로 묶여 있어 향후 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있으므로, 구체적인 건축 계획이 있다면 사전에 양산시청에 문의가 필요합니다.

넷째, 인접지와 지적 경계가 불분명할 수 있다는 감정평가사의 의견이 있으므로, 향후 분쟁 방지를 위해 필요시 정밀 측량을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 경남 양산시 원동면의 청정지역에 위치한 과수원 부지입니다.

감정가 기준 토지면적 약 268평당 5,591만원으로, 평당 약 20만원 수준의 농지입니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

최고의 입지: 원동자연휴양림 인근의 수려한 자연환경을 갖추고 있어, 전원주택 건축용 부지(용도 변경 및 개발 가능성 검토 필수) 또는 귀농/귀촌을 위한 과수원 부지로 가치가 높습니다.

투자 가치: 보전관리지역이지만, 농지로서 안정적인 가치를 유지하고 있으며, 현황 과수원으로 즉시 농업 활동이 가능합니다.

주의사항: 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본건 투자의 핵심 리스크이므로, 입찰 전 반드시 해결되어야 합니다. 또한, 수목 포함 매각이므로 이를 활용할 방안을 수립해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계