나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9718 [1] 울산광역시 남구 달동 881-10 14층1402호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9718 [1] 울산광역시 남구 달동 881-10 14층1402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경9718 | 소재지: 울산광역시 남구 중앙로 158, 14층1402호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 94,325,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 울산광역시 남구 달동 881-10 소재 '쁘띠팔레드시티' 14층 1402호 오피스텔입니다. 사건번호는 울산지방법원 2024타경9718 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 최초 감정가는 2억 7,500만 원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자가 동일한 (주)OOOOOOOOOOO으로 파악됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 울산광역시 남구 달동 881-10 14층1402호 (쁘띠팔레드시티)

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도)

감정가: 275,000,000원

토지면적 (대지권): 7.44제곱미터 (약 2.25평)

건물면적 (전용면적): 46.77제곱미터 (약 14.15평) (분양면적은 미상)

층수: 총 18층 건물 중 14층

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

건물은 위생 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 기계식주차설비 등의 기본 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건

본건은 울산 남구 달동의 상업지역 내에 위치하며, 통칭 '롯데마트' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 환경은 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단(버스 정류장 등)이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 일반상업지역 내 세장형으로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 소로2류(폭 8m-10m) 등 포장도로에 2면이 접하고 있어 단지의 가로망 상태는 양호합니다.

3. 권리 분석

본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(주OOOOOOOOOOO)와 채무자(주OOOOOOOOOOO)가 동일합니다. 이는 일반적인 강제경매의 형태로 권리관계가 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

특이사항 및 주의사항으로는 임대관계가 미상(未知)인 점입니다. 임차인의 유무 및 대항력 여부가 확인되지 않았으므로, 향후 낙찰자가 인수해야 할 보증금 문제가 발생할 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 존재한다면 명도(인도명령) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되어 권리상 문제는 없습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 울산광역시 남구 달동의 '일반상업지역'에 해당합니다. 이는 상업 활동이 활발한 중심 상권임을 의미하며, 오피스텔로서의 업무 시설 및 주거 시설의 수요를 뒷받침하는 핵심 요소입니다.

주변에는 대형 유통 시설인 '롯데마트'가 인접해 있어 상권의 활기를 더합니다. 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 직주근접성이 높고, 유동인구가 많은 편입니다.

4.2. 생활 정보

주변에 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 교통 상황에서도 언급했듯이 대중교통 접근성이 보통 이상이며, 주요 도로에 인접하여 도심으로의 이동이 용이합니다.

지도 등을 통해 주변 환경을 확인한 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 인접한 혐오시설(예: 화장장, 대규모 폐기물 처리시설 등)은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

1) 임차인 미상에 따른 명도 리스크: 임대관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 실제 점유자를 확인하고 명도(인도)를 진행해야 하는 리스크가 존재합니다. 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 예상치 못한 추가 인수금액이 발생할 수 있습니다.

2) 용도 제한: 본건은 오피스텔이며, 토지이용계획상 일반상업지역입니다. 오피스텔의 특성상 주거용 또는 업무용으로 사용이 가능하지만, 향후 전매 또는 임대 시 주택 임대 사업자 등록 및 세금 문제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

3) 기계식 주차설비: 설비 내역에 기계식 주차설비가 포함되어 있어, 이용의 편리성 및 유지 보수 비용 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 울산 남구 달동 오피스텔은 일반상업지역이라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있으며, 대형 마트 및 각종 근린생활시설과 접근성이 좋습니다. 교통 환경 역시 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 자체의 구조 및 설비 상태는 양호한 편이나, 18층 중 14층으로 로열층에 속하여 일조 및 조망권도 확보될 가능성이 높습니다.

총 감정가 2억 7,500만 원을 기준으로 현재 시장 가격 및 주변 오피스텔 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'에 따른 명도 및 인수 권리 여부의 확인이므로, 이에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

1) 우수한 입지: 울산 남구 달동 핵심 상권 및 일반상업지역 내 위치로 안정적인 임대 수요 기대.

2) 희소성 있는 규모: 전용면적 약 14.15평으로 인근 수요가 선호하는 크기일 수 있음.

3) 권리관계 명료성: 현재까지 소유자=채무자로 파악되어 등기부상 복잡한 권리관계는 없을 것으로 예상되나, 임차인 존재 여부 필히 확인 필요.

4) 실사용 목적 적합: 직주근접성이 뛰어나 오피스텔의 본래 용도인 업무 시설 또는 1~2인 가구 주거용으로 적합.

법원 정보

울산지방법원 경매5계