나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10343 [1] 울산광역시 동구 일산동 945 울산일산동테라스파크 1동 3층비303호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10343 [1] 울산광역시 동구 일산동 945 울산일산동테라스파크 1동 3층비303호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경10343 | 소재지: 울산광역시 동구 방어진순환도로 652, 1동 3층비303호 (일산동,울산일산동테라스파크) | 감정가: 327,000,000원 | 최저가: 112,161,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경10343 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 945 울산일산동테라스파크 1동 3층비303호 (현황: B동 303호)

용도: 근린생활시설 (공부상)

감정가: 327,000,000원

토지면적: 179.18㎡ (약 54.20평)

건물면적: 121.52㎡ (약 36.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황 상세 분석

위치 및 주위환경: 일산해수욕장 북서측 인근 일산유원지 내에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지역으로 입지 여건은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층에 위치하며, 공부상 근린생활시설이나 조사일 현재는 미운영(공실) 상태입니다. 내부 인테리어 마감 상태로 보아 기존 상가로 이용되었음을 알 수 있습니다.

토지 이용계획: 자연녹지지역이며 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접합하고 유원지 내에 위치합니다. 관광지로서의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 울산의 주요 관광 명소인 일산해수욕장과 인접한 "울산일산동테라스파크" 내에 위치합니다. 해수욕장을 찾는 유동인구를 직접 흡수할 수 있는 우수한 관광지 상권입니다.

교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 관광지 특성상 방문 차량의 주차 편의성 확보 여부가 상권 활성화의 핵심입니다.

2.2. 상권분석

테라스파크 상권 특성: 울산 최초의 초대형 스트리트형 상가로 조성되었으며, 야외공연장, 잔디광장 등 다양한 집객시설이 주변에 조성되어 있습니다. 동구 지역이 해양, 휴양, 테마 등 5대 관광지구로 개발 예정에 있어 직간접적인 수혜가 예상됩니다.

골목형상점가 지정: 최근 '골목형상점가'로 신규 지정되어 온누리상품권 가맹 혜택과 정부 및 지자체의 각종 지원 사업을 받을 수 있게 되었습니다. 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

현황: 조사일 현재 공실 상태로, 신규 임차인을 통한 활성화가 필요한 시점입니다. 관광지 상권의 특성상 계절적 요인과 유원지 운영 상황에 따라 매출 변동성이 클 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 시설

주변 환경: 해수욕장과 유원지를 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 식당, 카페 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

혐오시설: 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 상업 시설이 밀집한 지역임을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계가 비교적 단순합니다.

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행되는 사건입니다.

임대차 관계: 조사일 현재 미운영(공실) 상태로, 임차인 관련 권리 문제는 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 세부적인 임대내역은 재확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

공부와 현황의 불일치: 부동산현황조사보고서에 따르면 공부상 '1동 3층 비303호'이나, 현황은 'B동 303호'로 파악됩니다. 이는 소유권 이전 및 건축물대장 정리 시 행정적인 확인 및 조치가 필요할 수 있는 부분입니다.

용도: 공부상 근린생활시설이나 현재 공실이므로, 향후 어떤 업종으로 임차할지에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다. 관광지 상권 특성에 맞는 업종 선정이 중요합니다.

유동화물건: 특이사항으로 유동화물건임이 기재되어 있어, 채권 관계가 복잡하거나 매각 조건에 미묘한 변수가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 울산의 대표적인 관광지인 일산해수욕장 인근의 대형 스트리트형 상가인 울산일산동테라스파크 내에 위치한 근린생활시설입니다. 입지 자체는 우수하며, 최근 '골목형상점가' 지정 등 상권 활성화를 위한 외부 요인도 긍정적입니다. 현재 공실이라는 리스크가 있으나, 개발 예정 및 관광객 유입 잠재력을 고려할 때, 적절한 업종 선정 및 임차인 유치에 성공한다면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트:

1. **관광 특구 입지:** 일산해수욕장 및 유원지 내에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 울산 동구 5대 관광지구 개발의 수혜가 예상됩니다.

2. **공간 활용성:** 전용면적 121.52㎡ (약 36.76평)의 넓은 면적으로 다양한 근린생활시설(식음료, 소매점 등) 업종 선택이 가능합니다.

3. **지자체 지원:** '골목형상점가'로 지정되어 향후 상권 활성화를 위한 지자체의 지원을 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. **권리 관계 비교적 명확:** 토지/건물 일괄매각 및 미운영(공실) 상태로 기본적인 권리 분석은 비교적 명확합니다.

본 보고서는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 투자의 최종 결정은 현장 방문 및 상세 권리 분석, 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계