나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114054 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산37 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114054 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산37 임야 경매

• 사건번호: 2024타경114054
• 주소: 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산37
• 감정가: 44,986,200원
• 최저가: 15,430,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매5계 2024타경114054 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산37 | 감정가: 44,986,200원 | 최저가: 15,430,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경114054 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산37입니다.

용도는 임야이며, 토지면적은 10,711.00㎡ (약 3,239.98평)입니다.

감정가는 44,986,200원이며, 매각대상은 토지 일부 지분 매각 건입니다.

1.2. 물건 특징

본건은 부동산강제경매 물건으로, 토지 **지분(214220.00000000003)** 매각 건입니다.

부정형의 급경사 토지이며 현황은 자연림 상태입니다.

가장 큰 특징은 현황 도로가 없는 **맹지**이며, 미확인 **분묘**가 존재할 수 있다는 점입니다.

소유자와 채무자가 모두 **망인**으로 등재되어 있으며, 낙찰 후 공유자들과의 관계 정리가 필요한 고위험 물건으로 분류됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 소재 "대각사" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 주택 등이 혼재된 산간 지역입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하다고 하나, 대상 토지는 **맹지**로 인접 도로가 없어 차량 진입 및 개발행위에 제약이 따릅니다.

지형은 부정형의 급경사 토지로서 토목공사 비용이 추가적으로 발생할 가능성이 높습니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

본건이 위치한 삼동면 조일리 일원은 지속적으로 **기피시설** 설치 문제가 논란이 되고 있는 지역입니다.

특히, 인근에 **울산하늘공원**이라는 종합장사시설(화장장, 납골당 등)이 이미 위치하고 있으며, 최근까지도 **의료폐기물 소각장** 등의 환경 기피시설 건립이 추진되면서 주민들의 반발이 심한 곳입니다.

이러한 시설들은 토지의 향후 개발 가치와 주변 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 **혐오시설**로 작용합니다.

상권은 자연림 지역 특성상 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설 접근성도 매우 낮습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 방식 및 절차

본건은 토지 **일부 지분(214220.00000000003)** 매각 물건으로, **공유자 우선매수권** 행사가 가능합니다.

(주의사항 1) 공유자가 우선매수신고 후 매수보증금을 미납할 경우, 해당 공유자는 다음 기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없으므로, 공유자가 입찰에 참여하는 경우 유심히 관찰할 필요가 있습니다.

3.2. 권리상 하자 및 리스크

**분묘기지권:** 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰 시 현장 확인이 필수입니다. 분묘기지권이 성립하면 토지 이용에 큰 제약을 받을 수 있습니다.

**지분 매각:** 낙찰 후에는 타 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 청구 소송 등)를 위한 추가적인 시간과 법률 비용이 발생하며, 이는 본건 투자의 핵심 리스크입니다.

**소유자/채무자 망인:** 등기부상 소유자 및 채무자가 모두 망인으로 기재되어 있어, 상속인 등을 상대로 한 법적 절차가 복잡해질 가능성이 있습니다.

4. 토지 이용 계획 및 규제

4.1. 공법상 제한 사항

본건 토지는 **도시지역, 자연녹지지역** 외에 **보전산지, 임업용산지**로 지정되어 있어 개발행위에 제약이 큽니다.

또한, **가축사육제한구역** 및 **공장설립승인지역(1호)**에도 해당됩니다.

토지 전체가 산지관리법에 따른 **보전산지** 및 **임업용산지**에 속해 있어, 산지전용허가 요건이 까다롭고, 허가 면적 및 용도 제한이 엄격하게 적용됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 **맹지 상태의 지분 매각**이며, 이는 토지 사용 및 처분에서 타 공유자의 동의가 필수적임을 의미합니다.

토지 위에 **분묘기지권**이 성립될 가능성이 상존하여 토지 사용이 제한될 수 있습니다.

주변에 **종합장사시설** 및 **의료폐기물 소각장 추진** 등의 혐오시설이 밀집 또는 추진 중인 점은 장기적인 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

복잡한 공법상 규제(보전산지, 임업용산지)로 인해 토지 활용도가 극히 제한적입니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 맹지 상태의 임야 지분으로서, 고도의 법률적 지식과 충분한 자금력, 그리고 **긴 호흡의 투자를 요하는 초고위험군 특수물건**입니다.

낙찰 후에는 공유물 분할을 위한 **공유물 분할 청구 소송**이 필수적이며, 분묘기지권 문제 해결을 위한 협의 또는 소송도 고려해야 합니다.

**단기 시세차익**이나 **실사용**을 목적으로 하는 일반 투자자에게는 적합하지 않으며, **특수물건 투자 경험**이 풍부하고 법적 분쟁을 감수할 수 있는 전문 투자자에게 한정하여 검토를 권유합니다.

5.3. 투자 포인트

**저렴한 초기 투자금:** 지분 매각이므로 전체 감정가 대비 상대적으로 적은 초기 투자금으로 광대한 면적(10,711.00㎡, 약 3,239.98평)의 지분을 확보할 수 있습니다.

**장기적 지분 정리 수익:** 공유물 분할 청구 소송을 통해 지분을 매각하거나, 소송을 통해 전체 토지를 경매에 부쳐 지분만큼 현금을 회수할 경우, 높은 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 장기화 및 높은 법률 비용 리스크를 감수해야 합니다).

법원 정보

울산지방법원 경매5계