나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114917 [1] 울산광역시 중구 성남동 254-26 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114917 [1] 울산광역시 중구 성남동 254-26 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경114917 | 소재지: 울산광역시 중구 성남동 254-26 | 감정가: 708,610,060원 | 최저가: 243,053,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경114917 (1)이며, 소재지는 울산광역시 중구 성남동 254-26입니다. 용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채무자와 소유자가 동일인(최OOOOOOOO)이며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 708,610,060원으로 평가되었습니다.

토지면적은 182.00㎡ (약 55.06평)이고, 건물면적은 784.15㎡ (약 237.20평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 확인됩니다.

1.3. 현장 특이사항

본건은 일괄매각으로 진행되나, 경매 참여 시 반드시 건물 현황을 정확히 파악해야 합니다.

옥탑층 11.9㎡는 현재 멸실되어 부존재하는 상태이며, 특히 3층은 화재로 인해 건물 내부벽 일부와 샤시 유리창 등이 훼손되어 있습니다. 2층 역시 샤시 유리창 파손 등의 훼손이 있는 상태입니다. 현재 2층과 3층은 모두 공실 상태입니다. 감정평가 시 이러한 훼손 상태가 감안되어 평가되었음을 유의해야 합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 울산광역시 중구 성남동 "울산교사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 주거 혼재 지역입니다. 일반적인 교통상황은 대중교통 수단이 인근에 있어 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 사다리형에 가까우며, 동측으로 소로(폭 10m-12m) 한 면에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

토지이용계획상 **일반상업지역(2019-07-04)**에 해당하여 높은 토지 활용도를 기대할 수 있습니다. 상업용 건부지로 이용 중이며, 주위 환경을 고려했을 때 근린생활시설이 밀집된 상권에 위치합니다. 상권의 활성화 정도와 유동인구에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

감정평가서에 의하면 주위는 주로 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다. 보고서 작성에 필요한 추가적인 생활정보 및 혐오시설 유무에 대한 정보는 본 자료에 포함되어 있지 않으므로, 별도의 현장 조사 및 외부 검색을 통해 주변 시설(학교, 병원, 시장 등) 및 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 권리 관계

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인이므로, 복잡한 이해관계는 적을 수 있으나, 경매의 근거가 된 채권 및 후순위 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다. 2층 및 3층이 공실 상태임을 감안할 때, 임대차 현황에 대한 현황조사서 및 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **건물의 현상(훼손)**입니다. 3층의 화재 훼손과 2층의 샤시 파손 등은 낙찰 후 상당한 수준의 **수리 및 리모델링 비용**을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 옥탑층 멸실로 인해 건축물대장 정리(멸실 등기)에 대한 행정적 비용과 시간도 고려해야 합니다. 임대관계가 미상인 점도 리스크 요인이므로 명도(인도) 과정에 대한 계획이 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역에 위치한 토지/건물 일괄매각 물건으로, 상업용 부동산으로서의 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건물의 심각한 훼손 상태로 인해 매수자는 훼손 부분에 대한 정확한 복구 비용을 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다. 복구 비용을 감안하더라도 충분한 수익성을 확보할 수 있는지 여부가 최종 투자 결정의 핵심입니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 희소성 높은 **일반상업지역** 토지로서, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 활용: 사거리 인근에 위치하여 상업용 건부지로서의 가치가 높습니다.

가격 조정: 건물 훼손 및 공실 상태로 인해 유찰 가능성이 있어, 저가에 매입할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계