나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114054 [2] 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산123 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114054 [2] 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산123 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경114054 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산123 | 감정가: 92,887,200원 | 최저가: 31,861,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

울산지방법원에서 진행하는 2024타경114054 (2) 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 산123 소재의 임야(토지)에 대한 지분 매각 건입니다.

토지 면적은 22116.00㎡ (약 6689.9평) 이며, 이 중 토지 지분율 442320에 해당하는 지분을 매각합니다.

감정가는 92,887,200원이며, 매각대상은 토지일부지분매각입니다.

2.0. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 개발 호재를 품은 자연림

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 소재 '대각사' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다.

2.2. 지역 환경 및 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 본 물건 자체는 현황 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 접근성에 제약이 있습니다.

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

검색 결과에 따르면 울주군 삼동면 조일리 일원은 '울산 알프스 관광단지' 조성 계획이 발표된 지역으로, 향후 대규모 숙박시설, 골프장, 워터파크 등 휴양 문화시설이 들어설 예정입니다.

이러한 개발 계획은 서울주 관광시설 확충을 위한 것으로, 경부고속도로와 울산~함양 고속도로 등 교통 접근성이 뛰어나다는 평가를 받고 있습니다.

2.3. 형태 및 제한 상태

본 토지는 부정형의 급경사 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 보전산지 및 임업용산지가 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역(1호) 등으로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

2.4. 혐오시설 및 생활정보

제공된 정보와 검색 결과에 따르면 본건 소재지 인근에 광범위한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

오히려 인근 지역에 '울산 알프스 관광단지' 조성 계획이 있어 장기적으로는 지역의 생활 및 휴양 환경이 개선될 잠재성이 있습니다.

삼동면은 영산 신씨의 집성촌이며, 경부고속선이 지나지만 역은 없으며, 인접한 삼남읍의 울산역에서 KTX 등 열차 이용이 가능합니다.

3.0. 권리 분석

3.1. 매각 유형 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채무자(망OOOOOOOOOOOOOOO)의 소유 지분에 대한 채권자(서OOOOOOOOOO)의 강제집행을 위한 경매입니다.

특이사항으로 '지분매각'이므로, 소유권 전체가 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다.

3.2. 특이사항 및 법적 권리

지분매각: 공유자우선매수권(민사집행법 제140조) 행사가 가능한 물건입니다.

최고가 매수신고인이 나오더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 매수인이 변경될 수 있습니다.

분묘기지권: '미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰 시 확인 요함'이라고 명시되어 있습니다.

분묘기지권은 타인 토지에 분묘를 설치하고 소유할 수 있는 관습상의 지상권으로, 성립할 경우 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 됩니다.

현장조사를 통해 분묘의 존재 및 분묘기지권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.0. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각의 리스크

공유자우선매수권 행사에 따른 매수기회 상실 가능성이 높으며, 낙찰받더라도 다른 공유자와의 협의가 필수입니다.

협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용상의 리스크 (맹지 및 규제)

본건은 '맹지'이므로 건축 등 개발행위가 사실상 불가능합니다.

진입로 확보가 최우선 과제이며, 확보가 어렵거나 불가능한 경우 가치 하락의 주된 요인이 됩니다.

토지 이용계획상 보전산지, 임업용산지, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 규제가 복잡하게 얽혀 있어 개발 가능성이 매우 낮습니다.

5.0. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 맹지, 급경사 임야, 복잡한 토지이용규제, 분묘기지권 추정 등 다양한 리스크를 안고 있는 고난이도 물건입니다.

특히 공유자우선매수권과 맹지라는 두 가지 치명적인 단점으로 인해 일반적인 실수요자에게는 부적합하며, 전문적인 지분경매 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

장기적인 개발 호재: 인근에 '울산 알프스 관광단지' 조성 계획이 있어 장기적인 관점에서 해당 지역의 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

지분 협상 능력: 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해 전체 지분을 확보하거나 지분을 매각하는 전략을 수립할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 다수의 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 광대한 면적(총 6천 6백 평대)의 토지 지분을 취득할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계