나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3515 [1] 충청남도 서산시 고북면 용암리 359-16 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3515 [1] 충청남도 서산시 고북면 용암리 359-16 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2024타경3515
• 주소: 충청남도 서산시 고북면 용암리 359-16
• 감정가: 284,938,400원
• 최저가: 139,619,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 교육연구시설

서산지원 경매7계 2024타경3515 | 소재지: 충청남도 서산시 고북면 용암리 359-16 | 감정가: 284,938,400원 | 최저가: 139,619,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 서산지원 2024타경3515 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경3515 (1)

소재지: 충청남도 서산시 고북면 용암리 359-16

용도: 교육연구시설 (어린이집으로 사용되었으나 현재는 장기간 운영되지 않고 방치된 상태)

감정가: 284,938,400원

토지 면적: 1330.00㎡ (약 402.33평)

건물 면적: 414.40㎡ (약 125.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOO

특이 사항: 법정지상권

주의 사항: 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ), 제시외 수목(ㄷ) 포함. 제시외 컨테이너박스(ㄴ) 매각 제외.

1.2. 입지 조건

본건은 충청남도 서산시 고북면 용암리 소재 "용암2리회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 국도변 인근의 농가 마을과 농경지 등이 소재하는 농촌지대로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

물건의 북서측으로는 세로로 포장된 도로를 이용하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

등기부 상 소유자 겸 채무자는 '망 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 기재되어 있습니다.

채권자는 '농 OOOOOOOOO'입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '법정지상권'이 성립될 수 있다는 점입니다. 이는 토지 매각 후에도 건물 소유자나 토지 소유자와 다른 제3자가 건물을 철거하지 않고 토지를 계속 사용할 수 있는 권리가 존재할 수 있음을 의미하며, 이에 대한 상세한 법률 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건은 과거 '어린이집' 용도로 사용되었던 교육연구시설입니다.

다만, 현재는 장기간 운영되지 않고 방치된 상태로 탐문 조사되었습니다.

소재지가 농촌 지역인 점을 감안할 때, 과거 어린이집으로서의 상권이나 현재 시점에서의 상업적 가치는 높지 않을 것으로 판단됩니다.

주변이 농가 마을과 농경지 위주로 구성되어 있어, 해당 용도나 유사한 상업 시설을 위한 상권 형성은 제한적입니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 충남 서산시 고북면의 농촌 지역에 위치하여 비교적 한적한 생활 환경을 제공합니다.

가까운 편의 시설로는 '용암2리회관'이 있으며, 차량 이용 시 인근 읍면 지역의 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

교통망은 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나, 배차 간격 등을 고려해야 합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 해당하며, 가축 사육 제한 구역(300m 이내 일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권만으로는 건물을 철거할 수 없으며, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 인수 시 법률 전문가의 정밀한 검토가 필요합니다.

2. 장기 방치 및 건물 노후화: 수년간 운영되지 않고 방치된 건물은 내부 시설의 노후화, 구조적 문제, 누수 등 예상치 못한 하자 보수 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

3. 농촌 지역의 활용도 제한: 과거 어린이집이라는 특정 용도로 사용되었으나, 농촌 지역의 특성상 해당 용도나 기타 상업적 용도로의 재활용 또는 매각이 어려울 수 있습니다.

4. 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 절차가 복잡해질 수 있습니다.

5. 주변 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 고북면의 농촌 지역에 위치한 교육연구시설(구 어린이집) 경매 물건입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되는 장점이 있으나, '법정지상권'이라는 매우 중요한 법적 쟁점을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

장기간 방치된 건물 상태는 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 높이며, 농촌 지역이라는 입지적 특성상 활용 방안 모색에 어려움이 따를 수 있습니다.

따라서 본건은 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있는 법률적 전문성이나, 장기적인 안목으로 토지 가치 상승을 기대하며 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 잠재적 토지 가치: 농촌 지역 개발 가능성이나 미래 토지 가치 상승에 대한 기대가 있다면, 건물 상태와 관계없이 토지를 중심으로 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

2. 활용 방안 다각화: 만약 법정지상권 문제가 해결되거나, 이를 감안한 조건으로 토지를 활용할 수 있다면, 농촌 체험 시설, 귀농·귀촌 주택 단지 개발 부지 등 다양한 용도로의 전환 가능성을 모색할 수 있습니다.

3. 경매 시세 차익: 복잡한 권리 분석이나 물건 상태로 인해 일반 매물 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있다면, 향후 리스크 해소 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매7계