나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3836 [1] 충청남도 당진시 정미면 덕마리 140-7 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3836 [1] 충청남도 당진시 정미면 덕마리 140-7 단독주택 경매

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서산지원 경매7계 2024타경3836 | 소재지: 충청남도 당진시 정미면 덕마리 140-7 | 감정가: 322,312,000원 | 최저가: 157,932,000원 | 용도: 단독주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경3836 (1)

소재지: 충청남도 당진시 정미면 덕마리 140-7

용도: 단독주택

감정가: 322,312,000원

토지면적: 500.00㎡ (약 151.26 평)

건물면적: 182.30㎡ (약 55.15 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 당OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ) (보일러실) 포함

- 목록(1) 현황 일부 도로

- 컨테이너 하우스 매각 제외

1.2. 입지조건

본 건은 충청남도 당진시 정미면 덕마리 소재 "신성대학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에는 식당가 등 일부 편의시설도 소재하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 주요 권리 분석 사항으로는 '법정지상권'이 있습니다. 법정지상권은 저당권이 설정된 토지와 그 지상의 건물이 경매로 인해 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지를 계속 이용할 수 있도록 법률상 당연히 인정되는 권리입니다. 일반적으로 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에 속해 있었고, 경매로 인해 소유자가 달라지는 경우 성립됩니다. 본 건의 경우, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며, 채권자는 '당OOOOOOOOO'입니다. 감정평가서 상 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있어, 낙찰 시 건물 소유를 위한 토지 이용권이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 할 수 있으며, 이는 추후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 당진시 정미면 덕마리 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 도심 상권이라기보다는 전원적인 주거 및 농업 지역의 성격을 띕니다. 신성대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 일부 상권(식당, 편의점 등)이 형성되어 있을 수 있으나, 일반적인 상업지구의 상권 분석과는 차이가 있습니다. 따라서 본 건의 투자 가치를 평가할 때, 상업적 목적보다는 주거용 또는 실사용 목적에 따른 분석이 더 중요할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주거 환경으로는 단독주택과 농경지가 어우러진 조용한 환경을 제공합니다. 인근 신성대학교가 위치하여 관련 교육 및 편의시설을 이용할 수 있으며, 차량을 이용하면 당진 시내 및 주변 지역으로의 접근이 가능합니다. 대중교통 이용도 가능하나, 일반적인 도심 지역에 비해 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다. 건물은 2013년 12월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 2층 주택으로, 일반적인 주거 설비(위생, 급배수, 난방)를 갖추고 있습니다. 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '법정지상권'의 존재입니다. 이는 토지와 건물의 소유권 분리 시 발생하며, 낙찰자가 토지를 온전히 사용하지 못하게 하거나 추가적인 지료 지급 의무를 발생시킬 수 있습니다.

둘째, 토지의 일부가 현황상 도로로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으며, 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다.

셋째, 제시외 건물 중 컨테이너 하우스가 매각에서 제외된다는 점입니다. 만약 낙찰받는 토지 위에 컨테이너 하우스가 설치되어 있다면, 낙찰자가 직접 처리해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다.

넷째, 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 검색 결과에 따르면 당진시 정미면 일대에서 건설폐기물 업체 관련 이슈와 주민들의 반대 사례가 보고된 바 있습니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 해당 지역의 환경적 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 정미면 덕마리, 신성대학교 인근에 위치한 단독주택입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 2013년에 건축된 비교적 신축에 가까운 주택입니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 제외 사항, 임대 관계 미상 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 있습니다. 주변 환경은 전원적인 주거 및 농경지 혼재 지역으로, 대학가 인근이라는 점이 특징입니다. 법정지상권 문제와 토지 이용 현황을 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 모색하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 신성대학교 인근이라는 대학가 입지입니다. 이는 향후 임대 수요(학생, 교직원) 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

둘째, 500㎡의 비교적 넓은 토지를 보유하고 있으며, 건물 자체도 2013년에 신축되어 내외관을 정비하거나 리모델링할 경우 주거용으로서 가치를 높일 수 있습니다.

셋째, 법정지상권 문제가 해결되거나, 이에 대한 명확한 해결책(예: 지료 합의, 건물 철거 없는 이용 계획 수립 등)을 마련할 수 있다면, 토지 가치를 재평가할 수 있습니다.

넷째, 전원생활을 원하거나, 주택 개조 및 활용에 대한 경험이 있는 투자자에게는 흥미로운 기회가 될 수 있습니다. 다만, 법정지상권 및 토지 일부 도로 현황 등 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서산지원 경매7계