나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4518 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2 신성미소지움2단지아파트 204동 1층102호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4518 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2 신성미소지움2단지아파트 204동 1층102호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매7계 2024타경4518 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 신복운로3길 28, 204동 1층102호 (신성미소지움2단지아파트) | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 61,740,000원 | 용도: 아파트

1. 서산지원 2024타경4518 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2, 신성미소지움2단지아파트 204동 1층 102호에 소재한 부동산강제경매 물건입니다. 사건번호는 서산지원 2024타경4518 (1)이며, 감정가는 1억 2천 6백만원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 소유자 겸 채무자는 정OO, 채권자는 홍OO입니다.

토지 면적은 49.24㎡ (약 14.90평)이며, 건물 면적은 60.00㎡ (약 18.15평)입니다. 건물의 이용상태는 아파트(방3, 주방 및 거실, 화장실, 베란다)로 되어 있습니다.

본 건물의 사용승인일은 2007년 4월 25일이며, 철근콘크리트구조 경량철골조 경사지붕 15층 건물 내 1층에 위치합니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 "송악주민자치센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 북동측으로는 왕복 4차선, 남동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통 정도의 수준을 보입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리상 이슈는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 임대차보증금 1억 2천만원, 전입일 2020년 5월 21일, 확정일자 2020년 5월 21일로, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

감정가가 1억 2천 6백만원인 점과 임차인의 보증금 1억 2천만원을 고려할 때, 낙찰가의 규모에 따라 임차인의 보증금 전액 변제 여부가 결정될 수 있습니다. 배당 순위 및 다른 선순위 권리 관계를 면밀히 파악하여 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 신성미소지움2단지 일대는 당진시 송악읍의 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 송악주민자치센터가 위치하여 공공시설 이용이 편리합니다.

현장 주변에서 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지 개발과 연관된 지역임을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획이나 산업 시설의 영향을 주시할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

신성미소지움2단지는 당진시 송악읍의 기존 주거 지역 내에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이합니다. 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 기반 시설이 있으며, 자가용 이용 시 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

아파트 단지 자체적으로는 단지 내 상가나 커뮤니티 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 1억 2천만원이 경매 절차상 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 해당 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

또한, 본 물건이 속한 토지이용계획상 "국가산업단지"로 지정되어 있어, 향후 산업단지 개발로 인한 소음, 환경 변화 등의 영향을 받을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍의 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경과 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 국가산업단지 내 위치라는 특성을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 경매 참여 시에는 임차인과의 명도 절차, 보증금 인수 금액 등을 면밀히 분석하여 예상되는 총 투자 비용을 정확히 산출하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

투자 관점에서 본 물건은 2007년 준공된 아파트로, 상대적으로 연식이 있으나 지역 내 주거 수요가 있는 곳입니다.

만약 임차인의 보증금 인수 부담을 충분히 소화할 수 있는 수준으로 낙찰받을 수 있다면, 향후 지역 발전 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 국가산업단지 인근이라는 점은 배후 주거 수요 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리 분석을 통해 임차인 보증금 인수 리스크를 명확히 파악하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 이루어진다면 투자 가치를 검토해 볼 만한 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매7계