나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59501 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 2층203호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59501 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 2층203호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매7계 2024타경59501 | 소재지: 충청남도 서산시 한마음2로 22, 103동 2층203호 (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 106,820,000원 | 용도: 아파트

1. 부천 지원 2024타경59501 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경59501 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

토지면적: 36.94㎡ (약 11.17평)

건물면적: 64.95㎡ (약 19.65평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보는 제공되지 않음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 석림동에 위치한 서산센트럴코아루아파트 내에 소재하고 있습니다. 주변으로는 "석림사거리"가 위치해 있어 교통의 요지이며, 단독주택 및 공동주택이 밀집한 주택지대로서 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 내 도로가 잘 정비되어 있고 외곽 공도와 연결되는 진출입로가 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리상 특징은 을구 순위 2번에 등기된 주택임차권등기(2023.10.26. 등기)가 있다는 점입니다. 해당 임차인은 2021년 10월 22일 전입 및 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 200,000,000원입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 잠재적 리스크를 야기할 수 있으므로, 철저한 배당 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 석림동은 주택지대이면서도 석림사거리를 중심으로 상업 시설이 발달한 지역입니다. 따라서 아파트 단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 서산시 전체적으로는 구도심과 신도심 사이에 위치하여 시내권 중심 인프라를 공유할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

서산센트럴코아루 아파트는 2019년 3월에 입주한 비교적 신축 아파트입니다. 주변에는 서림초등학교, 서산중학교 등 교육 시설이 있으며, 반경 1km 내에 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 서산시청, 충남서산의료원 등 행정 및 의료 인프라도 이용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 위에서 언급한 주택임차권의 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금이 2억원으로, 감정가 2.18억원에 육박하는 금액입니다. 따라서 배당 순위와 낙찰가를 면밀히 검토하여 인수될 금액을 정확히 산정해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로1류, 소로2류에 접하고 중로2류에 저촉되며, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 서산시는 최근 소각장을 전망대, 찜질방 등 체험형 시설로 개선하는 프로젝트를 추진하고 있어, 과거 혐오시설에 대한 인식 개선 및 지역 발전 노력이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산시 석림동의 편리한 교통과 주거 환경을 갖춘 아파트입니다. 비교적 최근에 준공되었으며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 하지만 2억원에 달하는 임차권 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 낙찰가는 감정가 대비 낮게 형성될 수 있으나, 인수 부담금을 정확히 계산하여 투자 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수될 임차보증금 2억원을 고려한 최적의 낙찰가 산정이 중요합니다.

* 단지 내 64.95㎡(약 19.65평)는 3~4인 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

* 서산시의 도시 개발 계획 및 향후 발전 가능성을 고려한 장기적인 관점에서의 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 배당 분석을 통해 임차권 보증금의 전부 또는 일부 변제 가능성을 명확히 파악해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매7계