나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59501 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "석림사거리" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택,
공동주택등이 소재하는 주택지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물내 제2층 제203호 로서,
외벽:몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지 및 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 소화전설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며 북동측 및 남동측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m-12m)(접합), 소로2류(폭8
m-10m)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2024타경59501 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962, 서산센트럴코아루아파트 103동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.94㎡ (약 11.18평)

건물 면적 (전용 면적): 64.95㎡ (약 19.65평)

아파트 정보 (서산 센트럴코아루):

사용승인일: 2019년 3월 28일

총 세대수: 337세대

총 동수: 4동

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "석림사거리" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공동주택이 소재하는 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북동측 및 남동측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접합되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 저촉됩니다.

가축사육제한구역(전부제한지역: 모든 축종 불가)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 11월 2일에 접수된 박사랑 귀하의 근저당권(을1)이며, 채권액은 100,000,000원입니다.

위 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이한기

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 22일

확정일자: 2021년 10월 22일

배당신고일자: 2023년 10월 26일

비고: 임차인 이한기 씨는 주택임차권(을2, 2023.10.26.)을 등기하였으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출을 통해 매수인에게 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 데 동의하였습니다.

따라서, 법적으로 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였고, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서를 제출함에 따라 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해당 물건은 서산시 석림동의 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

"석림사거리" 인근으로 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 통한 시내 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있으며, 주변 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 서비스 및 검색 엔진을 통해 확인한 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 아파트는 2019년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

아파트 단지 내에는 주차장, 놀이터 등 기본적인 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 편의시설 및 주변 상가 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: (정보 없음)

* 의료 시설: (정보 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차권 등기 존재 및 '대항력있는 임차인'이라는 표기는 주의가 필요하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황입니다.

다만, HUG의 배당 결과 및 확약서 이행 과정에서 예측하기 어려운 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (매우 낮음)

6.2. 기타

* 건축물 노후도: 2019년 준공으로 연식이 짧지만, 향후 발생할 수 있는 건물 하자 등에 대한 점검은 필요할 수 있습니다.

* 지역 경제 변동성: 서산시 지역 경제 상황에 따른 부동산 시장의 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 석림동 소재 서산센트럴코아루아파트 103동 203호로, 2019년 준공된 신축급 아파트입니다.

감정가는 2.18억원으로 책정되었으며, 전용면적 64.95㎡ (약 19.65평)입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

따라서, 권리 관계가 비교적 명확하고 추가적인 인수 부담이 없어 안정적인 취득이 가능한 물건으로 판단됩니다.

주변 시세를 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 완공으로 상대적으로 짧은 연식으로 즉시 거주 및 임대가 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약으로 매수인의 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 양호한 입지: 주택 밀집 지역으로 생활환경이 안정적이며, 교통 접근성 또한 편리합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 취득 기회: 감정가 대비 최근 실거래가를 고려하여 시세보다 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 (2026년 6월, 64.9504㎡ 기준):

* 24,000만원 (15층)

* 23,300만원 (6층)

* 25,750만원 (6층, 74.2216㎡ 면적이지만 유사하게 참고)

최근 실거래가 평균 (동일 면적 기준)은 약 24,000만원 수준입니다.

본 물건은 2층으로, 최근 거래된 6층 및 15층 매물과 비교 시 층별 가격 차이를 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 218,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 240,000,000원

* 본 물건은 2층으로 층수 프리미엄이 낮은 점을 감안하고, 권리관계가 명확하며 신축급이라는 장점을 고려할 때, 감정가 대비 10~20% 범위 내에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 제안합니다.

* 본 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리관계 변동 여부를 최종 확인 후 조정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.