나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77466 [3] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층111호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77466 [3] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층111호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매18계 2024타경77466 | 소재지: 경기도 화성시 동탄감배산로 124-6, 1층111호 (오산동,이너매스여울숲) | 감정가: 1,280,000,000원 | 최저가: 439,040,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

수원지방법원 2024타경77466 (3)

경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층111호 (근린생활시설)

1.2. 면적 정보 및 감정가

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가: 1,280,000,000원

토지면적: 10.66㎡ (약 3.23평) (토지 지분율 1066)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평) (건물 지분율 4680)

1.3. 특이 사항 및 건물 정보

본 물건(111호)은 인접 호수(110호, 112호)와 함께 일괄하여 이용 중이나, 각 호별 위치도면 및 출입구가 존재하며 경계벽 복구가 용이하다는 특이사항이 있습니다. 이 점은 향후 임차 구성 및 활용 방안 수립 시 유연성을 제공합니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제1층에 위치하며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 신도시 택지개발지구 내 중심 상권에 해당하며 제반 주위환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다. (참고: 감정평가서 요약 중 용인시 기흥구 농서동 관련 내용은 중복병합사건으로 인해 혼재된 정보로 판단되며, 본 물건의 소재지는 화성시 오산동입니다.)

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 양호하여 상업시설로서 접근성은 충분합니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당합니다. 중심상업지역은 상업 활동을 위한 최적의 용도지역으로, 높은 용적률과 건폐율을 바탕으로 하는 개발 잠재력이 높습니다. 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 울OOO의 신청에 의한 경매입니다.

3.2. 권리 관계

제공된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 분석은 불가하나, 부동산 임의경매 사건이며 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 입찰 참여 전 말소기준권리를 확인하고 임차인 현황 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

1) **중복병합사건**: 사건번호에 (3)이 붙어 있고 중복병합사건으로 명시되어 있어, 여러 채권자 및 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 배당 문제 등 권리관계의 복잡성이 증가할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

2) **용도 및 활용 리스크**: 현재 110호, 111호, 112호가 일괄 이용 중이므로, 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 진행 시 현재의 사용 용도를 분리하여 사용하거나 새로운 임차인을 맞이할 경우 경계벽 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

3) **감정평가 혼선**: 감정평가서 요약에 용인시 기흥구 농서동과 화성시 오산동의 내용이 혼재되어 있습니다. 입찰자는 반드시 본 물건의 현황과 감정평가서 원본을 대조하여 정확한 물건 분석을 해야 합니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 동탄2지구 오산동 일대는 대규모 주거단지와 업무시설이 밀집된 중심상업지역입니다. 주거 배후 수요와 업무시설의 고정 수요를 모두 확보할 수 있는 입지적 장점을 가집니다. 1층 근린생활시설은 가시성과 접근성이 가장 우수하여, 특히 학원, 병의원, 프랜차이즈 식음료 등 다양한 업종의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

본 물건은 "여울초등학교" 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 좋으며, 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다. 현재 제공된 정보 및 일반적인 상업지역의 특성상 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 투자 포인트

1) **핵심 상업지역 위치**: 동탄2지구 중심상업지역 내 1층 상가로, 미래 가치 및 임대 수익 확보에 유리한 입지입니다.

2) **양호한 교통 접근성**: 차량 및 대중교통 접근성이 모두 양호하여 상업시설로서의 기본 조건을 충족합니다.

3) **활용의 유연성**: 인접 호실과의 통합 이용 또는 개별 분리 이용이 모두 가능하여 임차인 모집 및 공간 활용에 있어 높은 유연성을 확보할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

화성시 오산동 이너매스여울숲 1층 근린생활시설은 안정적인 주거 배후 수요와 업무시설 수요를 동시에 안고 있는 신도시 중심 상업지역 물건입니다. 1층이라는 희소성과 함께 유연한 공간 활용이 가능하다는 장점을 보유하고 있습니다. 다만, 중복병합사건의 복잡성, 기존 일괄 사용 형태에 따른 명도 및 복구 리스크를 면밀히 분석하고 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 적절한 권리 분석과 명도 계획이 수립된다면 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계