나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1793 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 94-5 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2024.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "SK하이닉스 이천공장 " 서측 직선거리 약550미터 지점
에 위치하며, 인근일대는 주로 단독주택, 사무실, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역
임.

교통상황

왕복2차선 간선도로(가좌로) 서측 인근에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버
스정류장이 소재하며, 차량으로 약6-7분 정도 거리에 영동고속도로 이천I.C 진출입로가 위
치함.

형태 및 이용상태

기호(1): 제형에 유사한 토지로서 북동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 노유자시설
(더베이비 어린이집) 건부지로 이용중임.
기호(3): 부정형의 토지로서 포장도로(진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 기호(3)토지를 이용한 폭5미터 정도의 포장도로에 접함.
기호(3): 북측 일부가 폭3-4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2023-05-25) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법
>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서
외벽 : 치장벽돌쌓기, 드라이비트, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지, 인테리어 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

건물의 구조

--

이용상태

노유자시설(더베이비 어린이집)로 이용중임.
(별첨 건물개황도 참조)

이용상태

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설비내역

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설비내역

보일러설비 및 시스템 냉.난방설비 되어있으며, 급.배수설비, 위생설비, 엘리베이터설비,
출입구보안개폐설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 이동식 조립식 창고 3㎡ 매각 제외.
- 목록2. 제시외물건(감정서상 ㄱ) 바닥분수(노즐10, 그리드형) 1식, 제시외물건(감정서상 ㄴ) 놀이기구(조합형미끄럼틀, 시소, 그네) 1식, 제시외물건(감정서상 ㄷ) 소방설비(스프링쿨러, 옥내소화전, 소방펌프 등) 등은 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 여주지원 2024타경1793 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 94-5 (신주소: 경기도 이천시 가좌로13번길 11)

토지 면적: 1,835.00㎡ (약 555.01평)

건물 면적: 1,187.30㎡ (약 359.21평)

용도: 노유자시설 (어린이집)

감정가: 2,797,618,880원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수산업협동조합중앙회

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리에 위치하며, "SK하이닉스 이천공장" 서측 직선거리 약 550미터 지점에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 단독주택, 사무실, 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역입니다. 왕복 2차선 간선도로인 가좌로 서측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 차량으로 약 6-7분 거리에 영동고속도로 이천IC가 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 관리되고 있습니다.

기호(1) 토지는 제형에 유사하며 북동하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 노유자시설(어린이집) 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 부정형으로 포장도로(진입로)로 이용 중이며, 기호(1) 토지는 기호(3) 토지를 통해 폭 5미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 토지 및 건물 등기부등본상 다수의 권리사항이 등기되어 있었으나, 본건 경매의 말소기준권리인 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을3, 접수일자 2013-03-28, 채권액 1,416,000,000원) 및 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 약 3,012,777,428원, 건물 기준 약 3,069,595,328원에 달합니다.

임의경매개시결정 등기(갑17, 접수일자 2024-04-19, 채권액 1,354,323,898원)에 따라 본 경매가 진행됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황으로 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 SK하이닉스 이천공장 인근에 위치하여, 해당 공장 임직원 및 관련 종사자들을 대상으로 하는 배후수요가 풍부한 지역입니다. 인근 지역의 혼재된 용도(주택, 사무실, 공장, 농경지)는 지역 경제의 다양성을 보여주며, 이는 어린이집과 같은 시설에 대한 안정적인 수요로 이어질 수 있습니다. 대규모 산업 단지 인근이라는 점은 관련 서비스업 및 상업 시설의 발달 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 왕복 2차선 간선도로인 가좌로가 있어 차량 이동이 편리하며, 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 차량으로 약 6-7분 거리에 영동고속도로 이천IC가 있어 수도권 접근성이 양호합니다.

주변에는 교육시설(초, 중, 고등학교), 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 차량 5-10분 거리에 분포하고 있어 생활 여건은 비교적 양호한 편입니다.

다만, 본건은 자연녹지지역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설이나 인근에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유 및 임대차 관계 불확실성: 감정평가서에 "임대관계: 미상"으로 기재되어 있으며, 건물 내부 이용 상태도 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건폐율, 용적률 등 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 환경정책기본법상 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

* 시설 용도 제한: 현재 노유자시설(어린이집)로 이용 중이나, 향후 다른 용도로 전환 시 건축법 등 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 이동식 조립식 창고 3㎡는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리에 위치한 노유자시설(어린이집)로, SK하이닉스 이천공장 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가는 약 28억원 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 자연녹지지역이라는 점과 다수의 토지 이용 관련 제한 사항은 향후 활용 방안에 있어 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* SK하이닉스 이천공장 인근의 안정적인 배후수요: 대규모 산업 단지 인근 위치로 관련 종사자 및 가족을 대상으로 하는 시설 수요 기대.

* 현 시설(어린이집) 운영 지속 시: 기존 운영 형태를 유지한다면 즉시 수익 창출 가능성.

* 권리 관계 명확성: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상.

* 넓은 대지 면적: 향후 개발 또는 증축 시 활용 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 다양한 시장 요인, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 27억 9천 7백여만 원을 참고하시어, 실제 현장 조사 및 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.