나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32506 [1] 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32506 [1] 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경32506
• 주소: 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27
• 감정가: 324,031,600원
• 최저가: 111,143,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

여주지원 경매4계 2024타경32506 | 소재지: 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27 | 감정가: 324,031,600원 | 최저가: 111,143,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 경기도 양평군 서종면 단독주택

1.1. 기본 정보 및 개요

사건번호: 여주지원 2024타경32506 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27 (현황 주소: 화서1로 54-1)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 324,031,600원

소유자/채권자: 오OO / 홍OO

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 350.00제곱미터 (약 105.88평)

건물면적: 131.88제곱미터 (약 39.89평)

제시외 건물면적: 1.20제곱미터 (약 0.36평, 창고 등)

특징: 2018년 1월 19일 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트구조 단독주택입니다. 제시외 창고 1.2제곱미터가 매각에 포함됩니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각. 제시외 창고가 매각에 포함됩니다.

목록 2 건물은 등기부상 도로명 주소가 "경기도 양평군 서종면 화서1로 54-2"이나 현황상 "경기도 양평군 서종면 화서1로 54-1"로 사용 중입니다. 건축물대장에 따르면 2017년 12월 22일 도로명주소가 변경된 것으로 확인되나, 향후 주소 관련 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 "수입2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 주택 및 펜션, 임야가 혼재하는 전형적인 도농 복합 지역입니다. 사다리 형태의 완경사지를 평탄하게 조성하여 주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다. 자가용을 통한 이동이 필수적인 입지입니다.

2.3. 인접 도로 및 토지이용계획

본건은 남측 인접지인 수입리 174-29번지 상의 폭 약 4미터 내외의 현황도로를 통해 접근합니다.

토지 이용계획상 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(일부/전부), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법), 수질보전특별대책지역(1권역) 등 중첩된 규제를 받고 있습니다. 이는 양평군 서종면 일대의 자연 환경 보전과 관련된 일반적인 규제입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

토지 및 건물 일괄매각이며, 등기부상 주소와 현황상 주소의 불일치가 있으나 건축물대장상 주소 변경으로 인한 차이임을 명시하고 있습니다. 매각 구분에 토지/건물 제시외 시설물 (창고 등)이 모두 포함되어 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 조사 시 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 뜻이므로, 입찰 전 반드시 명도 대상자를 확인하고 임차인의 대항력 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농촌 주택 및 펜션이 혼재하는 지역에 위치하여 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 따라서 자체적인 상권은 형성되어 있지 않으며, 일상생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량을 이용하여 서종면 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 수입2리마을회관이 위치해 있으나, 광역적인 생활 편의시설은 다소 부족합니다. 주택의 구조 및 마감 상태 (철근콘크리트, 치장벽돌, 2018년식)로 미루어 볼 때 실거주 환경은 양호할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 불편하므로 차량이 필수입니다.

4.3. 혐오 시설 정보

제시된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 명확한 기피 시설 (혐오 시설)은 확인되지 않습니다. 다만, 규제 요약표에 '가축사육제한구역'이 포함된 점으로 보아 주변에 소규모 축사가 있을 가능성은 낮지 않으므로, 현장 조사 시 악취 및 소음 발생 요인을 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주소지 불일치 리스크

등기부와 현황/대장상의 도로명 주소가 다르다는 점은, 비록 행정상의 변경이라 할지라도, 대출 진행이나 매매 시 매수인을 상대로 추가적인 설명이 필요할 수 있는 작은 리스크 요인입니다.

5.2. 임대차 관계의 불확실성

현재 임대관계가 미상이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 예상치 못한 보증금 인수나 명도 시간이 장기화될 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 규제

보전관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 중첩 규제로 인해 추후 증축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따릅니다. 향후 개발 가능성은 낮다고 판단해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 근교의 수려한 자연환경을 갖춘 양평군 서종면에 위치한 단독주택으로, 2018년식의 비교적 신축급 건물 상태가 장점입니다. 토지면적 약 105평, 건물면적 약 40평으로 적절한 크기를 갖추고 있으며, 토지/건물 일괄매각으로 깔끔하게 진행됩니다.

단점은 대중교통 이용이 불편하고 생활 편의 시설이 부족하다는 점, 그리고 중첩된 토지 이용 규제로 인한 개발 제한이 있다는 점입니다. 임대차 관계 '미상' 부분에 대한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 및 수도권 접근성이 우수하고, 청정 지역인 양평군 서종면에 위치하여 전원생활 및 세컨드 홈(별장) 수요에 적합합니다.

신축급 주택: 2018년 사용 승인된 철근콘크리트 구조로 건물의 유지보수 비용이 적을 것으로 예상되며, 수리가 필요 없는 주택을 선호하는 실수요자에게 매력적입니다.

일괄 매각: 토지 및 건물을 일괄로 매각하여 복잡한 권리 관계 없이 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

법원 정보

여주지원 경매4계