나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32506 [1] 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2024.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 수입리 소재 "수입2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 펜션, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

사다리의 완경사지를 평탄조성한 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

본건의 남측 인접지(수입리 174-29번지) 상의 로폭 약 4미터 내외의 현황도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>입니다.

제시목록 외의 물건

"토지건물감정평가명세표"를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 2층 구조(사용승인일자: 2018.01.19)로서,
외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감
창호 : 플라스틱샤시 창호 마감 입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중(후첨 "건물개황도" 참조)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 창고 매각 포함.
- 목록 2의 등기부상 도로명 주소가 "경기도 양평군 서종면 화서1로 54-1"로 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경32506 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27

* 용도: 단독주택

* 감정가: 324,031,600원

* 토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

* 건물면적: 131.88㎡ (약 39.90평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 수입리 소재 "수입2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 펜션, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: None]

* 교통상황

본건까지 차량 접근은 원활하나, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 다소 불편합니다. [cite: None]

* 인접 도로상태

본건의 남측 인접지(수입리 174-29번지) 상에 위치한 로폭 약 4미터 내외의 현황도로를 통하여 접근 가능합니다. [cite: None]

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다. [cite: None]

* 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 양평 지역은 전반적으로 자연환경 보전 지역이 많아 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

* 매각대상

토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 창고도 매각에 포함됩니다. [cite: None]

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 '갑4' 가압류(수원지방법원 2022카단10533)로 판단됩니다. 이 외 을구의 근저당 및 갑구의 가압류, 가처분, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: None]

* 인수되는 권리

건물 등기부상 '을3' 주택임차권(임차인: 홍윤식, 보증금: 280,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인

임차인 홍윤식은 2021년 3월 31일에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 보증금은 280,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있는 것은 아니나, 보증금이 높은 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 비고

물건명세서 상에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다. 그러나 건물 등기부상 임차인의 권리가 '인수'로 명시되어 있는 점은 낙찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. [cite: None]

4. 상권분석

* 본건이 소재한 양평군 서종면 수입리는 농경지, 임야, 전원주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로, 도시의 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변에 전원주택 및 펜션이 분포하는 점으로 미루어 보아, 지역 특성에 맞는 소규모 편의시설이나 서비스 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 최근 주변 시세 자료를 살펴보면, 서종면 일대는 전원주택 단지 개발이나 개별 전원주택 신축 등 부동산 거래가 꾸준히 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 서종 IC와의 접근성이 양호하여 서울 강남권까지 차량으로 약 40분~1시간 소요됩니다.

* 편의시설

인근에 '수입2리마을회관'이 있으며, 서종면 소재지나 양평읍 시내로 이동 시 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경

주변에 농경지와 임야가 풍부하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 북한강과 인접하여 수변 활동 및 휴양에 좋은 입지입니다.

* 주변 시세

제공된 JSON 정보는 1996년식 다세대 주택으로, 본건(2018년식 단독주택)과 유형 및 건축 연도가 달라 직접 비교에 한계가 있습니다. [cite: None]

주변의 전원주택 매물들은 일반적으로 토지 면적 150~300평, 건물 면적 30~60평 규모에 대해 2억 중반에서 10억 원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다. 신축이거나 조망권이 우수한 주택은 더 높은 가격대를 형성합니다.

예시로, 서종면 수입리 소재 대 1825㎡(552평)/건 99.04㎡(30평) 주택이 11억 원에, 서종면 수입리 소재 대 1270㎡(384평)/건 259.66㎡(79평) 주택이 15억 원에 매물로 나와 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 280,000,000원을 인수해야 하는 임차인 홍윤식의 존재입니다. 이는 낙찰자의 실질적인 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 토지 이용 규제

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있습니다. [cite: None]

* 대중교통 불편

대중교통 접근성이 낮은 편으로, 자가용 의존도가 높습니다.

* 도로 접근성

남측 인접지를 경유하는 약 4미터 폭의 현황도로를 이용하므로, 도로 상황에 따라 불편함이 있을 수 있습니다. [cite: None]

* 지적 경계 불분명 가능성

일부 유사 물건 정보에서 인접지와 지적 경계가 불분명한 경우가 보고되어, 정확한 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축 단독주택으로, 양평의 자연환경 속에서 거주하기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 인수해야 한다는 점이며, 이는 낙찰 시 총 지출 비용을 감정가 이상으로 높일 수 있습니다. 토지 이용에 관한 규제들도 잠재적인 제약 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식(2018년)의 단독주택이라는 점은 내부 상태 및 유지보수 측면에서 장점입니다.

* 수도권 근교의 청정 자연 입지로서, 향후 양평 지역의 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 인수 보증금 리스크를 감안하여 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있다면 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 324,031,600원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 280,000,000원

* 낙찰자가 부담할 총 예상 비용 = 입찰가 + 280,000,000원

주변 단독주택 매물들의 시세는 3억 원대 후반에서 10억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 감정가가 3.24억 원이지만, 2.8억 원의 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰자의 실질적인 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

예를 들어, 본건의 순수 시장 가치가 5억 원이라고 가정할 때, 2.8억 원의 보증금 인수를 감안하면 입찰가는 최대 2.2억 원 이하로 제한되어야 합니다. 그러나 감정가 3.24억 원을 고려하면 1억 원 이하의 입찰은 현실적으로 어려울 수 있습니다.

인수 보증금이 감정가의 약 86%에 달하는 높은 비율이므로, 입찰은 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 철저한 현장 조사와 주변 시세 재확인을 통해 총 부담액이 시장 가치를 하회하도록 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

잠정적인 입찰가 범위는 120,000,000원에서 180,000,000원으로 제안합니다. 이 범위는 본 물건이 가진 높은 리스크와 인수 보증금 규모를 고려한 것이며, 최종 입찰가는 추가적인 조사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.