나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5726 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5726 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 4층405호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경5726
• 주소: 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 115, 4층405호 (리치하임)
• 감정가: 109,000,000원
• 최저가: 37,387,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

여주지원 경매3계 2024타경5726 | 소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 115, 4층405호 (리치하임) | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 37,387,000원 | 용도: 다세대주택

1. 여주지원 2024타경5726 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경5726 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 4층405호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

토지 지분: 42.45㎡ (약 12.84평)

건물 면적 (전용면적): 22.50㎡ (약 6.81평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자/채권자: 김OO

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가좌리마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 시가지 주변 농촌지대입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건에는 임차인 김현호 씨가 거주 중이며, 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 미변제된 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 및 인수 금액을 사전에 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 가좌리는 현재 시가지와 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 주로 주거 기능이 발달하고 있습니다. 인근에는 생활 편의 시설 및 기본적인 상업 시설이 분포되어 있으며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 개발 계획으로는 이천 가좌2지구 도시개발사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 구조는 방, 겸 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 난방은 가스보일러를 사용하며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

부발읍 내에는 기본적인 편의 시설 안내가 되어 있으며, 가좌리 인근으로도 크고 작은 도로 정비 및 녹지 공간 조성 사업이 진행되는 등 지역 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역에 속해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경보존지역, 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역, 환경정책기본법에 따른 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도 및 제한 사항은 향후 건물 증축이나 개축 시 제약을 받을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김현호 씨의 보증금 인수 문제입니다. 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 미회수 보증금은 낙찰자가 부담해야 하므로 인수 금액을 정확히 파악하고 투자 계획을 세워야 합니다. 또한, 토지 이용 계획상 다양한 법규에 따른 개발 제한이 존재하며, 주변 지역에서 화장장, 소각장 등 '기피 시설' 설치 논란이 있었던 사례가 있어(이천시 부발읍 인근), 해당 시설의 잠재적 영향이나 지역 사회와의 관계를 고려해야 할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 소액으로 투자가 가능한 경매 물건입니다. 임차인 인수 부담이라는 명확한 리스크가 존재하지만, 이 부분을 면밀히 분석하고 관리한다면 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다. 이천시 부발읍 지역의 지속적인 개발(도시개발사업, 도로망 확충 등)과 함께 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상되므로, 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 물건입니다. 다양한 용도 지역 지정으로 인한 개발 제약은 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

- 소액 투자 가능한 소형 주거용 부동산

- 이천시 부발읍 지역의 꾸준한 주거 수요 및 미래 개발 잠재력 (도시개발사업 등)

- 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회 (정확한 권리 분석 및 임차인 명도 협상 전제)

- 대항력 있는 임차인 인수 부담을 정확히 파악하고 협상한다면 리스크 관리 가능

- 지역 내 도로망 확충 및 녹지 공간 조성 등 생활 환경 개선 노력 진행 중

법원 정보

여주지원 경매3계