나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36003 [1] 경기도 양평군 양서면 증동리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 증동리 소재 "대아초등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 도로변에 마을버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,3-5)는 일부 완경사의 사다리형 및 부정형 토지로서, 현황 기호(1)은 "주거용 건부지", 기호(3,5)는 "도로", 기호(4)는 "주차장"으로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1)은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
- 기호(3,5)는 "도로"임.
- 기호(4)는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3-5) 공히 보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)이며, 기호(3-5)는 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))임.

제시목록 외의 물건

㉠ 일반목구조 목구조지붕 약 9㎡(정자)
※ 등기사항전부증명서상 미등재 상태이나, 일반건축물대장상 등재되어 있는 건물임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2-1) : 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 마루깔기 및 타일깔기 마감 등,
창호 : 하이새시 이중창호임.
- 기호(2-2) : 블록구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 황토블록 마감 등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

- 기호(2-1) : 단독주택으로 이용중임.
- 기호(2-2) : 황토방 및 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록3,4,5 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경36003 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 양서면 증동리 294-22

* 용도: 단독주택

* 감정가: 657,804,900 원

* 토지 면적: 1454.00㎡ (약 439.82평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 156.93㎡ (약 47.47평)

* 건물 제시외 면적: 9.00㎡ (약 2.72평, 정자)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세왕상사주식회사

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 양평군 양서면 증동리 소재 "대아초등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: INDEX]

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 마을버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. [cite: INDEX]

* 토지 이용 및 상태: 일부 완경사의 사다리형 및 부정형 토지로서, 현황 기호(1)은 "주거용 건부지", 기호(3,5)는 "도로", 기호(4)는 "주차장"으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 기호(1)은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호(4)는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지(기호 1, 3-5)는 보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 또한, 기호(3-5) 토지는 가축사육제한구역(일부제한구역 220m, 모든 축종)에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2019-08-19)

* 현재 등기부채권 총액: 575,000,000 원

* 임의경매 채권자: 세왕상사주식회사 (243,000,000 원)

* 임차인 현황:

* 임차인: H *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 전원주택 밀집 지역에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 농림지역에 가깝습니다.

* 인근에 대아초등학교가 소재하며, 마을버스 정류장도 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아니며, 주로 전원생활을 위한 주거지로서의 특성이 강합니다.

* 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 전반적으로 자연환경이 우수한 지역입니다.

* 최근 주변 시세는 대지 100평 내외에 신축 전원주택을 3억~5억원대 초중반에 매물이 나오는 것을 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 대아초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 마을버스 정류장이 소재하며, 차량 접근이 가능합니다. 국수역까지의 거리는 차량으로 이동 시 약 5km 내외로 추정됩니다.

* 편의 시설: 인근 농경지 및 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 대형마트나 종합병원은 양평읍 등 시내 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 기타: '황토방'과 '정자'가 부합물로 존재하며, 건물은 2016년 준공된 단독주택입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지/건물 일괄매각이나, 목록 3, 4, 5번 토지는 지분 매각 대상이므로 전체 소유권을 취득할 수 없습니다. 이는 재산권 행사나 향후 매각 시 제약이 될 수 있는 중대한 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 물건지의 토지들은 보전관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있어 건축 행위나 개발에 있어 엄격한 규제를 받을 수 있습니다. [cite: INDEX]

* 제시외 건물: 약 9㎡ 규모의 정자가 제시외 건물로 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으나, 현황과 공부상의 일치 여부를 확인해야 합니다.

* 임대 현황: 임차인 H *의 경우 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 "임대 미상임"으로 기재되어 있어, 혹시 모를 채무 관계나 점유 관계를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 양평군 양서면 증동리 소재의 단독주택으로, 보전관리지역 등 환경 규제가 적용되는 지역에 위치합니다. 주위 환경은 전원생활에 적합한 자연 녹지 지역에 해당하며, 대아초등학교 및 마을버스 정류장이 근거리에 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 단, 토지 중 일부(목록 3, 4, 5)가 지분 매각 대상이라는 점은 본 건의 가장 큰 제약사항으로, 매수 시 해당 지분에 대한 소유권 행사 및 향후 거래에 어려움이 있을 수 있습니다. 감정가는 6억 5천만원대이나, 실제 시세는 주변 유사 물건 거래 사례를 통해 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 전원주택 수요: 양평은 수도권에서 접근성이 좋아 전원주택이나 세컨드하우스 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 자연 친화적 환경: 임야, 농경지 등이 인접하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 황토방 및 정자: 별도의 황토방과 정자가 있어 전원생활의 이점을 더할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과, 양평군 양서면 증동리 일대의 전원주택 매물은 대지 100~150평 내외에 건평 20~40평 기준으로 3억 초반부터 5억 중반까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 최근 유튜브 등에서 3억대 초반으로 신축 소형 주택 매물이 소개되는 사례도 있습니다.

그러나 본 건은 일부 토지가 지분 매각 대상이고, 보전관리지역 등의 개발 제한이 있다는 점, 그리고 감정가가 6.5억원 이상이라는 점을 고려할 때, 단순히 감정가만으로는 높은 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

따라서, 본 건의 매력은 '자연 환경'과 '전원생활'에 가치를 두는 수요자에 한정될 것으로 보이며, 지분 매각 리스크를 감안하여 감정가 대비 50~60% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 물건의 특수성을 고려하여 예상 입찰가는 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 인수할 권리가 없고, 지분 매각으로 인한 제약이 있음에도 불구하고, 유사 면적의 신축 또는 준신축 전원주택의 하한가 수준을 고려한 가격입니다. 본 물건의 성공적인 낙찰 여부는 입찰자의 가치 판단과 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.