나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39323 [1] 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "사음1통마을회관" 남측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 4층 401호로서,
(사용승인일: 2021.05.26)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로서 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상 방2, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 현관 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 140,000,000원, 전입일 2021.11.2., 확정일자 2021.9.28.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 여주지원 2024타경39323 (1) 사건으로, 경기도 이천시 사음동 189-6 성원캐슬 1동 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

건물의 용도는 다세대주택이며, 총 감정가는 165,000,000원입니다.

토지 면적은 58.02㎡ (약 17.55평)이며, 건물 면적은 47.86㎡ (약 14.48평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 이천시 사음동 소재 "사음1통마을회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 대중교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 05월 26일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

총 4층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

집합건축물대장상 내부 구조는 방 2, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 현관 등으로 조사되었습니다.

설비로는 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용

토지의 형상은 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매구분

채권자는 이OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리는 수원지방법원 여주지원에 접수된 강제경매개시결정(2024타경39323)입니다.

등기부상 소유권이전(2021-11-02) 이후, 신탁등기 말소, 주택임차권(을4, 2025-11-07, 140,000,000원), 강제경매(갑6, 2024-09-09), 압류(갑7, 2025-09-12) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 140,000,000원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 관계

본건에는 이금호(이 ) 씨가 임차인으로 거주 중이며, 임대차 보증금은 140,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인은 2021년 11월 2일에 전입신고를 하였고, 2021년 9월 28일에 확정일자를 받았습니다.

임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당신고일자는 2024년 9월 9일입니다.

주의사항 및 물건명세서에 따르면, 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 확정일자(2021.09.28)가 말소기준권리인 강제경매 개시결정일(2024.09.09)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 중 우선변제권이 인정되는 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 이천시 사음동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 사음동 261-23 (건화홈타운, 2016년 준공, 59.78㎡): 2026년 5월 9일, 128,000,000원 거래 (평당 약 214만원).

* 사음동 182-4 (신흥타운1동, 1992년 준공, 54.9㎡): 2026년 7월 9일, 66,000,000원 거래 (평당 약 125만원).

* 사음동 251-1 (삼송빌라, 1991년 준공, 52.48㎡): 2026년 7월 8일, 50,000,000원 거래 (평당 약 95만원).

4.2. 시세 분석

본건은 2021년 5월에 준공된 건물로, 비교 대상 매물 중 가장 최신 연식을 자랑합니다.

2016년 준공된 건화홈타운의 거래가액 12,800만원을 고려할 때, 본건의 감정가 165,000,000원은 신축 연식을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 제공된 거래 사례들의 시점이 미래 시점(2026년 5월, 7월)으로 표시되어 있어 실제 시장 상황과 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 주거, 상업, 공업, 농업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거 환경의 쾌적성은 보통 수준으로 보입니다.

차량 접근성과 인근 버스정류장 소재로 인해 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

2021년에 준공된 신축 건물로서 내부 시설 및 마감 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이금호(이 ) 씨의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다.

경매 절차상 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 하므로 총 매입 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다. 이는 본건의 투자 가치를 크게 저해할 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지이용계획 및 지역 제한

본건이 위치한 지역은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 공장 및 농경지가 혼재하는 지역 특성상 소음, 악취 등의 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

신축 건물임에도 불구하고, 향후 발생할 수 있는 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용을 고려해야 합니다.

제공된 주변 시세 정보의 거래 시점이 미래로 설정되어 있어, 실제 시세와 괴리가 있을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 다세대주택으로 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

그러나 현재 가장 큰 위험 요소는 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

토지이용계획상의 제한 사항과 주변의 혼재된 토지 이용 형태 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 철저한 권리 분석, 임차인과의 명확한 인수 조건 확인, 그리고 현장 조사를 통한 건물 상태 파악이 선행되어야 하며, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 건물 자체의 상품성은 우수합니다.

임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가(165,000,000원) 대비 높은 비중을 차지하므로, 입찰가를 보수적으로 책정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

인근 지역의 주거 수요가 꾸준하다면 장기적인 자산 가치 상승을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

하지만, 가장 핵심적인 투자 위험은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

"예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 부동산 자체의 가치(감정가)를 기준으로 하되, 임차인 인수 위험을 충분히 반영하여 보수적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

만약 낙찰받더라도 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면, 그 차액만큼 추가적인 비용이 발생하게 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위의 입찰가를 제안합니다.

해당 가격대에서 낙찰받을 경우, 최악의 시나리오(임차 보증금 전액 인수)를 가정하면 총 매입 비용은 140,000,000원 ~ 160,000,000원에 달할 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 참여 시에는 반드시 법원 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 위험 요소를 재확인하고 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.