나이스옥션 법원경매 인천 2024타경6061 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 11층공존-1139호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2024.05.16

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "인천 검단일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 공업지대임.

토지의 상황

1) 교통상황
본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

2) 형태 및 이용상황
장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 등으로 이용중임.

3) 인접도로 상태
본건 북동측 및 북서측, 남서측의 도로를 이용중임.

4) 토지이용계획 및 제한상태
일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15 건물 중 제11층 제공존-1139호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등임.
창호 : 알루미늄강화유리창호 등임.
(사용승인일자 : 2016-08-19)


2) 이용상태
본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

3) 설비내역
위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

4) 공부와이 차이
없 음.

기계/기구의 현상

"공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-514호"를 기준으로 현장 조사하였으며, 기계
기구 목록은 분석장비 및 설비, 비품으로 구분되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통시 됨.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 47점(그 중 9점은 소재불명 제외)포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

본건은인천광역시서구오류동1656-1번지에위치한블루텍건물의11층공존-1139호입니다.

건물의신주소는인천광역시서구보듬로158(오류동)입니다.

건물명은블루텍이며, 용도는지식산업센터입니다.

본건은2016년8월19일에사용승인을받은철근콘크리트구조의15층건물중11층에해당합니다.

1.2. 면적정보

토지면적은54.07㎡(약16.36평)이며, 토지지분으로도동일하게54.07㎡(약16.36평)입니다.

건물면적은173.86㎡(약52.59평)이며, 건물지분으로도동일하게173.86㎡(약52.59평)입니다.

1.3. 감정가및경매정보

본건의감정평가액은638,238,000원입니다.

사건번호는인천지방법원2024타경6061(1)이며, 경매구분은부동산임의경매입니다.

매각대상은토지건물일괄매각입니다.

채권자는유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은유동화물건으로, 공장및광업재단저당법제6조에따른기계및기구47점(그중9점은소재불명제외)이포함되어매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건이위치한인천광역시서구오류동은"인천검단일반산업단지"내에형성되어있습니다.

주변지역은중소규모의공장, 오피스텔, 근린생활시설등이혼재된공업지대입니다.

향후검단2일반산업단지가환경산업특화단지로조성될계획이있어, 지역발전의잠재력을가지고있습니다.

2.2. 교통여건

차량을통한접근이용이하며, 인근에버스정류장이소재하여대중교통이용도가능합니다.

2.3. 토지이용현황

본건토지는장방형의형태를띠고있으며, 현재공장(지식산업센터)으로이용중입니다.

북동측, 북서측, 남서측으로도로에접하여이용하고있습니다.

토지이용계획상으로는일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크)이며, 대로3류(폭25m-30m) 및 중로2류(폭15m-20m)에접해있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역에해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상말소기준권리는2023년8월30일접수된신한은행의근저당권(을1, 채권액480,000,000원)입니다.

이후접수된기술보증기금의근저당권이전(을1-2)과신한은행의임의경매개시결정(갑4)은말소기준권리보다늦게접수되어모두매각으로소멸될것으로예상됩니다.

갑3으로기재된비피시주식회사의소유권이전(매매금548,702,000원)과주식회사이안뷰디앤씨의신탁등기말소(갑2)가있습니다.

물건명세서에따르면, 매각으로소멸되지않는권리는지상권입니다.

3.2. 임차인현황

본건에대한임차인현황자료에따르면, 인수해야할보증금합계는0원입니다.

즉, 별도의임차인으로인한명도부담은없을것으로판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이소재한인천검단일반산업단지는다양한제조업체및지원시설이집적된산업클러스터를이룹니다.

블루텍건물은지식산업센터로서, 관련업종의기업들에게적합한환경을제공합니다.

4.2. 주변시설

인천검단일반산업단지내에는지원시설로서근린생활시설, 식당등이입점해있을가능성이높습니다.

다만, 인근지역(서구오류왕길동)에서축사악취문제가제기된바있어, 생활환경측면에서잠재적영향이있을수있습니다.

인천서구지역은환경·위해시설의집단화조장가능성에대한지적도있었으나, 본건물과직접적인혐오시설의연관성은찾기어렵습니다.

주변에대규모상업시설이밀집한지역과는거리가있어, 대형마트나쇼핑몰등편의시설은차량를이용하여이동해야할것으로보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지내지원시설로구비된편의시설(식당, 편의점등)을이용할수있습니다.

대규모편의시설이용을위해서는차량으로이동이필요합니다.

5.2. 교육/의료시설

본건물자체나주변산업단지내에별도의교육이나의료시설은확인되지않습니다.

이용가능한교육 및 의료 시설은 주변 생활권의 시내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

등기부상으로는매각으로소멸되지않는권리로지상권이언급되어있습니다.

등기사항을정확히확인하여지상권의존재여부및성립시기, 내용등을파악해야합니다.

6.2. 물건상리스크

공장및광업재단저당법에따른기계및기구47점이포함매각되는데, 이중9점이소재불명으로확인되었습니다.

이러한기계장치들의상태, 활용도, 처분가능성등을사전에정확히파악하는것이중요하며, 관리부담이나추가비용이발생할수있습니다.

유동화물건이라는특성은, 통상적인경매물건보다취급과정이나권리관계가복잡할수있음을시사합니다.

6.3. 기타리스크

지식산업센터의전반적인수요변동, 공실률, 임대료시세변동등시장리스크가존재합니다.

산업단지인근지역의악취문제등환경적요인이부동산가치에영향을미칠가능성도배제할수없습니다.

7. 종합의견

본건은인천서구검단일반산업단지내에위치한지식산업센터로, 산업단지의기본적인인프라를갖추고있습니다.

2016년에신축된건물로, 건물자체의상태는양호할것으로판단됩니다.

권리관계는말소기준권리이후의권리들은정리될가능성이높아보이나, 소멸되지않는권리(지상권)에대한추가확인이필요합니다.

기계장치포함매각, 유동화물건이라는특수성은취득과정에서면밀한검토를요구합니다.

주변환경상산업단지의특성을가지고있으며, 잠재적악취이슈등은확인할필요가있습니다.

8. 투자포인트

인천검단일반산업단지라는입지조건은산업시설로서의가치를제고합니다.

비교적최신건축물(2016년준공)로, 건물컨디션이양호할것으로예상됩니다.

인근의지속적인개발계획(검단2일반산업단지등)은향후지역의발전가능성을시사합니다.

임차인명도부담이없어, 취득후즉시활용이가능합니다.

9. 예상입찰가

본건의예상입찰가는감정가(638,238,000원)를기준으로, 시장상황, 권리관계의추가확인결과, 기계장치포함매각에따른추가비용및리스크, 그리고향후수익률등을종합적으로고려하여산정해야합니다.

특히, 지상권의존재여부와그조건, 포함된기계장치의실제활용가능성및처분비용등에따른변동성이클수있습니다.

따라서, 추가적인현장조사, 권리관계심층분석, 주변시세비교등을통한정밀한시장분석이선행된후, 신중하게입찰가를결정하는것이바람직합니다.

현재로서는정확한입찰가산정에제한이있으나, 감정가수준에서혹은그이하의보수적인접근이요구될수있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.