나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5754 [1] 인천광역시 중구 항동1가 1-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 항동1가 소재 인천중부경찰서 북측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 각종 근린생활시설 및 후면 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건가지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 지하철1호선 인천역이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 유사 사다리형의 토지로 업무용, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 광대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 특화경관지구(2022-10-11), 지구단위계획구역(개항기근대건축물밀집지역), 대로3류(폭 25m-30m)(2019-07-22)(접합), 철도(2019-10-04)(저촉), 상대보호구역(2019-11-15)(인천화교소·중산중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2015-11-30)(인천광역시 문화재보호 조례)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 철도보호지구(시설관리단-25644)<철도안전법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역)
일련번호(2) :일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 특화경관지구(2022-10-11), 지구단위계획구역(개항기근대건축물밀집지역), 대로3류(폭 25m-30m)(2019-07-22)(접합), 상대보호구역(2019-11-15)(인천화교소·중산중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2015-11-30)(인천광역시 문화재보호 조례)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 철도보호지구(시설관리단-25644)<철도안전법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외 벽: 몰탈위 페인트 마감,
내 벽: 몰탈위 페인트 마감,
바 닥: 인조석물갈기, 콘크리트 마감 등,
창 호: 알루미늄새시 창호임.

기호(나) : 철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽: 몰탈위 페인트 마감,
내 벽: 몰탈위 페인트 및 벽지 도배 마감,
바 닥: 인조석물갈기, 콘크리트 노출, 장판 마감 등,
창 호: 목재 및 알루미늄새시 창호임.

이용상태

기호(가) : 1,2층 근린생활시설
기호(나) : 1층 사무실 및 점포
2층 창고 및 주택
3층 주택
4층 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 기호(나)3층은 도시가스에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상황 등을 고려할 때 별 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가,나)의 지붕에 철파이프조 철판지붕이 보강되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 1. 토지에 약 16㎡ 철도에 저촉되나, 면적이 과소하고 본건 부동산의 사용 및 수익에 미치는 영향이 거의 없는 것으로 판단됨(감정평가서 참조)
목록 2. 건물은 점포로 사용된 흔적이 있으나, 현재는 공실로 보임(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경5754 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 항동1가 1-10

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,695,820,600원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2.2. 토지 정보

* 토지면적: 524.60㎡ (약 1734.2 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(개항기근대건축물밀집지역), 대로3류, 철도저촉(16㎡), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 문화지구, 철도보호지구, 특별관리해역, 중점경관관리구역(개항역사·문화 중점경관관리구역).

2.3. 건물 정보

* 건물면적: 870.87㎡ (약 2879.0 평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(기호 가) 및 4층 건물(기호 나)

* 건물 이용현황: (기호 가) 1,2층 근린생활시설, (기호 나) 1층 사무실 및 점포, 2층 창고 및 주택, 3층 주택, 4층 창고.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 도시가스 난방 (기호 나 3층).

* 건물 특이사항: 지붕 철파이프조 철판지붕 보강.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

* 인천광역시 중구 항동1가 소재, 인천중부경찰서 북측 인근에 위치.

* 주위는 간선도로변으로 각종 근린생활시설 및 후면 단독주택이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 인천역이 소재하여 대중교통 여건 보통.

* 남측으로 광대로변에 접해 있음.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 (인수/소멸 권리)

* 말소기준권리: 2023-06-14 근저당권 (미소신용협동조합, 동인천신용협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 구분지상권설정등기 (한국철도시설공단, 2010. 8. 4. 등기). 매수인이 인수해야 함.

* 구분지상권 목적: 철도시설의 소유 범위 평면적 범위 524.6㎡ 중 동측 16㎡, 수직적 범위 평균해수면 아래 5.09미터부터 평균해수면 아래 24.62미터까지. 존속기간: 철도시설 존치시까지. 지료: 6,313,600원.

* 을구 3-1번 3번지상권이전 (국토교통부, 2018. 4. 24. 등기). 위 구분지상권의 이전 등기임.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑구 1, 2번 소유권이전

* 을구 12번 근저당권 (미소신용협동조합, 동인천신용협동조합)

* 갑구 3번 임의경매개시결정 (미소신용협동조합)

* 갑구 4번 가압류 (신한카드)

* 갑구 5번 압류 (잠실세무서장)

* 갑구 6번 압류 (국민건강보험공단)

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 보고서 작성일 기준, 임차인으로 인한 별도의 인수 보증금 부담은 없는 것으로 파악됨.

5. 상권분석

5.1. 용도 및 주변 상권

* 본건은 근린생활시설로서, 주위에는 유사한 근린생활시설이 혼재하여 상권 형성.

* 인천역과 인접하여 유동인구 유입 가능성 있음.

5.2. 주변 편의/혐오시설

* 주변에 인천항, 차이나타운, 동화마을 등 관광 명소가 있어 관광객 유동인구 존재.

* 인근에 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근 용이.

* 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음.

6. 생활정보

6.1. 주변 교육시설

* 인천화교소·중산중고등학교가 인근에 소재함 (토지이용계획상 상대보호구역으로 명시).

* 인천신흥초등학교, 인천동명초등학교, 인천만석초등학교 등이 소재함.

* 인천과학고, 인천외고, 인천국제고 등 특목고 진학률이 높은 지역임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 제한 및 특이사항

* 본건은 역사문화환경보존지역, 문화지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 철도보호지구로 지정되어 있음.

* 인근 항동 1-1구역 일대에 대규모 주상복합건축물이 개발되는 등 주변 개발 계획이 진행 중임.

7.2. 철도 저촉지 및 구분지상권

* 토지 약 16㎡가 철도에 저촉되는 면적이 있으나, 면적이 과소하고 본건 부동산의 사용 및 수익에 미치는 영향이 거의 없는 것으로 판단됨 (감정평가서 참조).

* 그러나 해당 저촉 면적에 대한 구분지상권이 매수인이 인수해야 하므로, 토지 이용에 대한 실제 제약 및 지료 부담 발생 가능성을 고려해야 함.

7.3. 건물 공실 가능성

* 건물은 점포로 사용된 흔적이 있으나, 현재는 공실로 보임 (현황조사보고서 참조).

* 향후 임대 수익 창출을 위해서는 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 관리 노력이 필요함.

8. 종합 의견

8.1. 종합 의견

* 본 물건은 인천역 역세권이라는 입지적 장점과 근린생활시설로서의 활용 가능성을 지니고 있습니다.

* 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 철도시설 관련 구분지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지 이용에 실제적인 제약을 야기할 수 있으며, 지료 지급 의무가 수반됩니다.

* 역사문화환경보존지역 등 공적 규제 사항과 함께, 상권의 활성화 정도 및 공실 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 주변 지역의 개발 계획(항동 1-1구역 주상복합 개발 등) 또한 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 투자 포인트

* 인천역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 인천항 및 주변 지역 개발 시 시세 상승 기대.

* 근린생활시설로서 다용도 활용 가능.

* 인수되는 구분지상권으로 인한 제약을 감안한 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익 기대.

10. 예상 입찰가

10.1. 예상 입찰가

* 본 물건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 인수 보증금 고려는 불필요합니다.

* 감정가 2,695,820,600원.

* 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 인수되는 권리(구분지상권)의 영향, 해당 구분지상권의 지료 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 가치 평가 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.