나이스옥션 법원경매 인천 2024타경6610 [1] 인천광역시 서구 가좌동 136-10 삼우빌라 9동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 지하철 1호선 및 인천1호선 "부평역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 인천2호선 "서부여성회관역" 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건내 제지하층 제1호로서,
(사용승인일: 1990-11-21)

외벽: 적벽돌붙임 마감등임.
내벽: 벽지 마감등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경6610 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 136-10 삼우빌라 9동 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 23.46㎡ (약 7.10평)

토지지분: 23.46㎡ (약 7.10평)

건물면적: 36.24㎡ (약 10.96평)

건물지분: 36.24㎡ (약 10.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통편으로는 지하철 인천2호선 서부여성회관역이 근거리에 소재하며, 노선버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 차량 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-22

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. "인수 보증금 합계"는 0원이므로 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024-05-13 접수된 주식회사제이아이코리아의 강제경매개시결정 (2024타경6610) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주거지로서의 특성을 가지고 있습니다.

주변에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

5. 생활정보

주변 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 보증금이 0원이지만, 법적으로 대항력이 있어 명도 과정에서 시간 지연이나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 토지 이용이나 재건축 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택 지하층 물건입니다.

주요 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 명도 관련 불확실성입니다.

인근 유사 부동산의 최근 매매 사례 중 지하층 거래가 매우 낮은 가격으로 이루어진 점은 시세 판단 시 중요한 고려 요소입니다. 감정가와 실제 거래 시세 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 단, 리스크 요인 해소 및 시장 상황 고려 필요합니다.

명도 리스크 해소 후 임대 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지하층 물건(인천광역시 서구 가좌동 136-12번지, 38.37㎡)이 2026년 1월 15,000,000원에 거래되었습니다. 이 시세대로라면 본건(36.24㎡)의 예상 가치는 약 14,000,000원 수준으로 산정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 60,000,000원입니다. 이는 최근 지하층 실거래가와 큰 차이를 보입니다. 감정가가 현재 시세를 반영하지 못했거나, 해당 거래가 특수한 상황(예: 심각한 하자, 급매 등)으로 인한 것일 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 명도 관련 불확실성이 있는 점을 감안해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 감정가와 실거래가 간의 괴리가 크고 임차인 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 입찰 분위기, 법원 매각 조건, 물건의 정확한 상태 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 임차인 명도 관련 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.