나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506899 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 164-17 세움캐슬 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양촌 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "숭의역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제903호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 "독배로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 오피스텔로 등재되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경506899 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 164-17 세움캐슬 9층903호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 262,000,000원 (2억 6천 2백만원)

* 토지면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

* 건물면적: 83.77㎡ (약 25.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 세움캐슬

* 층수: 9층 / 총 15층

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 주요 용도: 업무시설, 공동주택 (공부상 오피스텔)

* 사용승인일: 2018.04.11

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 수인분당선 "숭의역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

* 본 건 남측의 "독배로"를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김진섭 (2018.04.16)

* 근저당권: 남인천신용협동조합 (2018.04.16, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 인천세무서장 (2022.06.08) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 남인천신용협동조합 (2024.02.02, 90,271,491원) - 본 건 경매 개시

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장한송

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.05.18

* 확정일자: 2022.05.04

* 배당신고일자: 2024.03.06

* 대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리(근저당권)보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 장한송은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본 건이 위치한 숭의동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 상주지역입니다.

* 숭의역 역세권에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

4.2. 편의시설 및 접근성

* 본 건 주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능하며, 교통 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

* 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소화 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기 및 기계식 주차 설비가 설치되어 있어 편리합니다.

5.2. 인근 교육 및 편의시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 소재합니다.

* 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 건물 현황과 상이한 점은 없습니다.

6.2. 임대 관계

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악되나, 임차인 장한송의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 사항

* "세움캐슬" 건물은 업무시설 및 공동주택으로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동 숭의역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 교통 여건이 양호하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 건축물 또한 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 초역세권 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 주변에 상업시설 및 주거지역이 혼재하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 인도에 대한 부담이 적습니다.

* 오피스텔 용도로서 투자 및 실거주 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 262,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 및 최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 면적(83.77㎡)과 입지(숭의역 역세권)를 감안하면 1억 7천만원 ~ 2억 5천만원 사이에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

다만, 본 건은 감정가가 2억 6천 2백만원으로, 실거래가 및 매물 시세 대비 상대적으로 높게 책정된 점을 감안해야 합니다.

따라서, 현재 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 판단을 고려하여 입찰가 산정이 필요하며, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 70~80% 수준인 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임장 활동, 최근 시세 변동 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

현 시세기준으로 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.