나이스옥션 법원경매 인천 2024타경538841 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 1호선(경인선) "제물포역" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 1호선(경인선) "제물포역" 및 버스정류장이 소재
하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건내 제12층 제1203호로서
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 옥내소화전설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어
있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 각각 노폭 약 35미터, 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역
(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례［2018.7.1］)＜가축분뇨의 관리 및
이용에관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

[재매각] 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경538841 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 12층1203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

* 건물면적: 49.76㎡ (약 15.05평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 지하철 1호선(경인선) "제물포역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 유사한 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 1호선 "제물포역" 및 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측과 남측으로는 각각 노폭 약 35미터 및 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 1일 접수된 주식회사더부자로자산관리대부의 근저당권(146,900,000원)입니다.

* 이후 설정된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권부채권근질권설정(146,900,000원) 및 영광군수산업협동조합의 임의경매개시결정(102,424,846원)은 모두 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박응서

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 2월 10일

* 배당신고일자: 2024년 7월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제물포역 인근에 위치하여 주거와 상업 기능이 복합된 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근 지역의 개발 계획 및 지하철역 이용객 증가 등 외부 요인에 따라 상권 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 제물포역 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인천숭의초등학교, 인천남중학교 등 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* [재매각] 물건: 본건은 이전 경매에서 매각되지 않아 재매각되는 물건입니다. 재매각 물건은 일반적으로 입찰 경쟁률이 낮거나, 예상치 못한 문제가 있었을 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 입찰 시 최저매각가격의 20%를 입찰보증금으로 준비해야 합니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 제공된 정보만으로는 건물의 정확한 노후도나 내부 상태를 파악하기 어렵습니다. 실제 현장 방문을 통한 면밀한 점검이 필수적입니다.

1.6. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 인근 주민의 공포감이나 환경 훼손을 유발할 수 있는 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 제물포역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 임차인 명도에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 다양한 토지이용계획이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 대한 제한사항이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 인한 편리한 교통과 향후 역세권 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 추가적인 법적, 금전적 부담이 없습니다.

* 전용면적 49.76㎡ (약 15.05평)으로 1~2인 가구 또는 소형 투자용으로 적합한 면적입니다.

* 주변 시세 및 본건의 감정가격을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 재매각 물건의 경우, 최저매각가격이 감정가보다 낮게 책정될 수 있으나, 정확한 최저매각가격은 확인이 필요합니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없고 말소되는 권리만 존재하는 점, 그리고 초역세권 입지 등의 장점을 고려할 때, 주변 시세와 본건의 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점에서 감정가 수준을 기준으로, 200,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 조사 및 현장 답사를 통해 보다 정확하게 산정해야 합니다.

특히, 재매각 사유를 면밀히 파악하고, 이를 바탕으로 전략적인 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.