나이스옥션 법원경매 인천 2024타경535088 [1] 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 6층626호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ‘운서역" 남동측 인근에 소재함
○ 주위환경
역주변 상업 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성: 자유로움
○ 대중교통여건 : 양호함
-버스: 인근 간선도로(흰바위로 등)변으로 버스 정류장 소재함
-전철: 북서측 약 210미터 지점에 전철역(운서역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 6층 626호로서
○외부마감: 석재(저층부) 및 알미늄복합판넬 마감
○내부마감: 벽지 및 타일 등
○외부창호: 시스템 창호

이용상태

○ 오피스텔로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비,H/A설비
○ 난방방식 : 개별난방 도시가스

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지
○ 이용상태 : 근생 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 북서측 및 북동측의 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역(2013-02-04), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2012-12-28)(접합)
, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-
11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

○ 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차 :288대(세대당 1.03대)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경535088 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 6층626호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.78㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.779㎡ (약 1.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적 (전용면적): 21.61㎡ (약 6.54평)

건물지분: 21.61㎡ (약 6.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 감정가 및 권리 요약

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

등기부채권 총액: 323,204,164원

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 소재하며, 역주변 상업 및 업무지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성은 자유롭습니다.

대중교통 여건은 양호합니다.

버스: 인근 간선도로(흰바위로 등)변으로 버스 정류장이 소재합니다.

전철: 북서측 약 210미터 지점에 운서역이 소재합니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

형상지세는 세장형 평지이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

북서측 및 북동측의 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

소유권보존(갑1, 2019-04-12), 소유권이전2번신탁등기말소(갑3, 2019-07-01), 공유자전원지분전부이전(갑4, 2019-07-01, 매매), 근저당권(을1, 2019-07-01, 우리은행, 98,400,000원, 말소기준권리), 임의경매(갑5, 2024-05-27, 케이에프더블유이사공삼유동화전문, 92,148,924원, 말소), 가압류(갑6, 2025-07-24, 농협은행, 224,804,164원, 말소)가 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

임차인: 정

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-06

확정일자: 2020-07-06

배당신고일자: 2024-07-18

대항력: 없음

위 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 인천 지역 거래는 2024년 11월 8일에 21.61㎡(약 6.54평) 면적이 105,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 120,000,000원이며, 최근 유사 면적의 거래 가격이 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려할 필요가 있습니다.

2025년 10월 20일에는 동일 면적이 77,000,000원에, 2025년 11월 27일에는 84,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 해당 지역(강원 강릉시)이 아닌 인천 영종구의 거래와 비교 시 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 운서동 지역은 운서역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지대로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

검색 결과, 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 10층 건물 중 6층에 위치합니다.

외부마감은 석재 및 알루미늄복합판넬, 내부마감은 벽지 및 타일 등으로 이루어져 있습니다.

외부창호는 시스템 창호입니다.

부대설비로는 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스, H/A 설비가 갖추어져 있습니다.

난방방식은 개별난방 도시가스입니다.

5.2. 이용 상태 및 주차

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

주차는 총 288대로, 세대당 1.03대 주차 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

단, '유동화물건'의 경우 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 상황이 발생할 가능성이 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

인천공항 인근 지역의 개발 계획 및 공항 소음 관련 여부는 해당 지역의 장기적인 가치에 영향을 줄 수 있으나, 본건 정보만으로는 구체적인 판단이 어렵습니다.

매물로 나온 오피스텔의 2025년 거래 가격 하락 추세는 시장 상황 변동 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 운서동 운서역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통 및 상업/업무지대의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물은 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리분석상 특이사항은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리도 없습니다.

다만, '유동화물건'이라는 점과 최근 실거래가 대비 높은 감정가, 그리고 2025년 거래 가격 하락 추세는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 역세권의 편리한 교통 및 풍부한 유동인구를 갖춘 상업/업무지대 입지.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 향후 공항 관련 개발 호재 및 지역 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 실거래가 (2024년 11월, 인천): 105,000,000원

본건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 실거래가, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가(105,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근한다면 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준에서, 감정가를 고려하여 경쟁이 붙을 경우 115,000,000원 ~ 120,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

다만, '유동화물건'이라는 특수성과 2025년 거래가 하락세를 감안하면, 105,000,000원 이하로 입찰하는 것도 전략이 될 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.