나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7181 [1] 경기도 파주시 문산읍 내포리 366 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7181 [1] 경기도 파주시 문산읍 내포리 366 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2024타경7181 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 내포리 366 | 감정가: 478,368,000원 | 최저가: 164,081,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경7181 (1)이며, 소재지는 경기도 파주시 문산읍 내포리 366입니다. 매각 대상은 토지(전, 현황 도로 일부 포함)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 478,368,000원입니다. 토지면적은 1,359.00㎡ (약 411.13평)이며, 건물 면적은 없습니다.

1.2. 지적 및 공법상 현황

본건의 용도는 '전'입니다. 위치는 파주시 문산읍 내포리 소재 '내포4리복지회관' 동측 인근이며, 주위는 전, 답, 자연림 및 단독주택 등이 혼재하는 계획관리지역 내 부동산입니다.

공법상 제한으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임) 등이 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 심OO, 채권자는 박OO입니다. 매각 대상은 토지 전부(토지 지분율 135900/135900)이며, 등기부상 특별한 권리 하자(선순위 임차권 등)는 보고되지 않았습니다.

2.2. 매각 및 명도 시 주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지 취득과 관련된 부분입니다. 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

토지 위에 소나무 등 수목 약 10여 주가 식재되어 있으며, 채무자는 해당 수목의 소유권이 지인(김동윤)에게 있다고 주장하며 매각 제외를 요청하였습니다. 이는 향후 수목 처리(철거, 보상 등)에 대한 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

또한, 현재 지목은 '전'이지만 현황은 '도로'로 이용 중인 부분이 포함되어 있으며, 농지법에 따라 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 농경지 및 주택이 혼재된 계획관리지역 내 토지입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

도로 상황은 북측으로 폭 약 6m 내외의 비포장도로(기호 2)에 접하고 있으며, 이 도로(기호 2, 3)를 통해 서측 왕복 2차선 포장도로와 연계가 원활하여 접근성은 양호합니다. 토지는 부정형의 완경사지이며 현재 전으로 이용 중입니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위 환경은 농경지와 자연림 위주로 형성되어 있어 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설은 인근의 '내포4리복지회관' 외에는 파주시 문산읍 시내권역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

3.3. 혐오 시설 정보

제시된 정보만으로는 주변에 혐오 시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 주요 리스크

농지 취득 및 이용의 리스크가 가장 큽니다.

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

둘째, 농지법에 따른 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이는 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

셋째, 토지 위에 식재된 수목의 소유권이 제3자(채무자 지인)에게 있다는 주장이 있어, 매각 후 수목의 처리 및 명도 과정에서 마찰이 발생할 수 있습니다. 수목 감정가 적용으로 인해 토지 단가가 제한을 받은 점도 고려해야 합니다.

넷째, 공부 상 '전'인 기호 3이 현황은 '도로'로 이용 중인 점도 추후 토지 이용 계획 수립에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 대응 방안

농취증 발급 가능 여부를 사전에 파주시청 문산읍사무소 등에 문의하여 반드시 확인해야 합니다.

수목 문제에 대해서는 입찰 전 현장 확인을 통해 수목의 현황 및 채무자 주장의 사실 여부를 명확히 파악하고, 명도 과정에서 협상 또는 법적 조치(소송 등)를 준비해야 합니다.

원상회복명령 가능성에 대비하여, 낙찰 후 농지로서의 이용 계획 또는 다른 용도로의 전용 가능성 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 파주시 계획관리지역 내에 위치하며 비교적 양호한 접근성을 가진 '전'입니다. 면적은 1,359.00㎡ (약 411.13평)로, 소규모 개발이나 귀농/귀촌 목적의 농지로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 농지 취득 규제(농취증), 수목 관련 분쟁 소지, 원상회복명령 가능성 등 잠재적 리스크를 명확히 이해하고 입찰해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역: 해당 지역은 건폐율 및 용적률 등에서 농림지역보다 비교적 자유로워 추후 개발 행위에 유리할 수 있습니다.

토지 면적: 400평 이상의 적절한 면적으로, 귀농 및 소규모 창고, 또는 근린생활시설 건축 부지로의 전용을 고려할 수 있습니다.

도로 접근성: 비포장도로에 접하나, 왕복 2차선 포장도로와의 연계가 원활하여 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

감정가 대비 메리트: 제시된 리스크를 감안하더라도, 계획관리지역 토지의 감정가 대비 시세차익을 고려하여 입찰한다면 충분한 투자 가치가 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계