나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8320 [1] 경기도 파주시 군내면 읍내리 125 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8320 [1] 경기도 파주시 군내면 읍내리 125 전 경매

• 사건번호: 2024타경8320
• 주소: 경기도 파주시 군내면 읍내리 125
• 감정가: 273,634,960원
• 최저가: 93,857,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

고양지원 경매4계 2024타경8320 | 소재지: 경기도 파주시 군내면 읍내리 125 | 감정가: 273,634,960원 | 최저가: 93,857,000원 | 용도: 전

1. 고양지원 2024타경8320 (1) 경기도 파주시 군내면 읍내리 농지 지분 매각 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 고양지원 2024타경8320 (1)이며, 소재지는 경기도 파주시 군내면 읍내리 125 외 3필지 일괄 매각 건입니다.

용도는 '전(농지)'이며, 감정가는 273,634,960원으로 책정되었습니다.

총 토지 면적은 9851.00제곱미터 (약 2980.03평)이며, 이 중 채무자 이OO의 일부 지분(437778.43999999994 지분율)이 매각 대상인 토지일부지분경매 물건입니다.

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 파주시 군내면 읍내리에 소재하는 도라산역 북동측에 위치하며, 인근은 농경지 및 자연림 등이 주로 소재하는 전형적인 접경 지역의 농촌 환경입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통의 편의성은 매우 열악합니다. 또한, 민간출입통제구역(민통선 이북 10km) 내에 속하므로 출입을 위한 관계 기관의 허가 또는 확인이 필수입니다.

현황 이용 상태는 기호 1, 2는 농경지, 기호 3은 농경지 및 일부 도로, 기호 4는 묵전으로 이용 중입니다.

도로 상황을 보면, 목록 1, 2 토지는 지적상 맹지입니다. 목록 3, 4 토지는 북측으로 노폭 약 5-6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 소유자 및 채무자가 이OO로 동일하며, 채권자 충OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '토지일부지분매각'이라는 점입니다. 낙찰자는 채무자의 지분만 취득하게 되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정(예: 공유물 분할 청구 소송)이 반드시 필요합니다.

특이사항 및 주의사항으로 명시된 바와 같이, 매각결정기일까지 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있습니다.

제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 민간출입통제구역 내의 농림지역, 농업진흥구역에 위치한 농지(전)입니다. 인근은 도라산역 북동측의 농경지 및 자연림이 주를 이루고 있어, 일반적인 상권 분석이나 생활 편의시설에 대한 정보는 본 보고서 내의 자료로는 파악하기 어렵습니다.

교통 상황이 열악하고, 민통선 이북 지역으로 출입 자체가 통제되는 지역이므로, 주거 목적의 생활 정보나 상권은 형성되어 있지 않거나 접근성이 극도로 낮다고 판단됩니다.

제공된 자료만으로는 주변 혐오 시설물에 대한 정보는 파악할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 리스크

- 목록 1~4 토지 모두 농지이므로 농취증 제출이 필수입니다. 매각 결정기일까지 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수당합니다. 농지법상 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

2. 군사 시설 및 출입 통제 리스크

- '민간출입통제구역(민통선 이북 10km)' 내에 속하여 상시 출입이 통제되며, 개발 행위 자체가 극히 제한됩니다. 이는 본 물건의 사용 및 처분에 있어 가장 큰 제약 조건입니다.

- 목록 3, 4 토지 경계 상에 제시 외 군사 시설물이 소재하고 있어 향후 사용에 제약을 받을 수 있습니다.

3. 지분 매각 및 경계 불분명 리스크

- 지분 매각 물건으로, 다른 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등 법적 분쟁의 가능성이 상존합니다.

- 현장 조사 결과, 인접 필지와 '정확한 지적 경계 없이 이용 중'이며, 정확한 경계 확인을 위한 별도의 지적 측량이 요구됩니다. 이로 인한 비용 및 시간, 인접 토지와의 분쟁 가능성이 있습니다.

4. 개발 행위의 제한

- 농림지역, 농업진흥구역, 통제보호구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 각종 법률에 따른 규제가 중첩되어 있어 사실상 개발 행위는 불가능에 가깝습니다.

5. 맹지 리스크

- 목록 1, 2 토지는 지적상 맹지이므로 건축이 불가능하며, 사실상의 이용 가치가 낮습니다. (목록 3, 4는 도로 접함)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 접경 지역의 민간출입통제구역 내에 위치한 대면적 농지 지분 매각 물건으로, 다수의 복합적인 리스크를 안고 있는 매우 특수한 투자 물건입니다.

일반적인 투자 목적(예: 단기 차익 실현, 개발 행위를 통한 가치 증대)에는 부적합하며, 반드시 해당 지역의 특성(군사 시설 관련 법규, 통제 구역 출입 절차, 농지법)에 대한 전문적인 이해를 바탕으로 접근해야 합니다.

낙찰자는 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 하며, 낙찰 이후 타 공유자와의 지분 정리(협의 또는 소송)를 진행해야 하는 등 복잡한 절차와 추가 비용이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 대면적 토지의 저가 지분 투자

- 총 9851.00제곱미터(약 2980.03평)의 대면적 농지에 대한 지분을 비교적 낮은 금액(감정가 기준)으로 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 장기적 잠재력

- 민통선 이북 지역이라는 특성상 현재는 개발이 불가능하지만, 통일 등 장기적인 관점에서 접근했을 때 잠재적 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3. 규제를 반영한 높은 시세 차이 가능성

- 복잡한 규제와 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이는 낙찰가가 감정가 대비 크게 하락할 수 있음을 의미합니다. 이러한 리스크를 감수하는 투자자에게는 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계