나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9583 [1] 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운104동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제301호로서,
외벽: 드라이비트 마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 zone), 가축사육제한구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 임차인 백진숙, 보증금 290,000,000원, 전입일자 2020.10.15., 확정일자 2020.9.18.(집행권원 이유에 기재됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경9583 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운104동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 51.44㎡ (약 15.56평)

토지 지분: 51.443㎡ (약 15.56평)

건물면적: 50.27㎡ (약 15.21평)

건물 지분: 50.271㎡ (약 15.21평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 노블타운 104동 301호

준공일자: 2019년 01월 03일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 4층 중 3층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 부정형이며, 본건 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거 zone), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 07월 07일 접수된 근저당권 (채권자: 박은일, 채권금액: 20,000,000원)

본 경매물건은 강제경매로, 채권자는 백진숙입니다. 등기부등본 상 채권 총액은 20,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

신청채권자이자 임차인으로 백진숙이 등재되어 있습니다.

* 보증금: 290,000,000원 (주의사항 및 물건명세서 참고사항 기재)

* 전입일자: 2020년 10월 15일

* 확정일자: 2020년 09월 18일 (집행권원 이유에 기재됨)

* 대항력: 있음

* 참고사항: 제공된 임차인 현황 표에는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 주의사항 및 물건명세서 상 290,000,000원으로 명시되어 있어 해당 보증금이 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 백진숙의 보증금 290,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 56.65㎡ (약 17.13평) 면적, 2026년 5월 거래, 190,000,000원 (1억 9천만원)

* 66.035㎡ (약 19.98평) 면적, 2026년 5월 거래, 208,000,000원 (2억 8백만원)

* 53.35㎡ (약 16.14평) 면적, 2026년 5월 거래, 183,000,000원 (1억 8천 3백만원)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 50.27㎡ (약 15.21평)이며, 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

감정가는 263,000,000원이나, 최근 실거래가 추이를 볼 때 본건의 면적을 고려한 시세는 약 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 수준으로 판단됩니다.

감정가가 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 유찰 가능성을 시사합니다. 동일 단지(노블타운)의 다른 매물 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"운정초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 소재 (보통)

* 건물 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 290,000,000원의 임차인 백진숙이 존재하며, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 초기 투자 자금 부담을 가중시키는 요인입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 초기 투자 시 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차 현황 및 조건에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 동패동에 위치한 신축 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

가장 큰 리스크는 2억 9천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 이 금액이 낙찰자에게 인수될 경우 실제 투자 부담이 상당합니다.

또한, 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 향후 여러 차례 유찰을 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

* 입지 조건 상 지역 내에서의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점을 감안해야 합니다. 이에 따라, 본 물건 자체의 가치에 대한 입찰가 산정 시에는 해당 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치와 시세 동향을 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 범위: 1억 8,300만원 ~ 2억 800만원

* 본건 면적(50.27㎡) 기준 예상 시세: 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원

상기 분석을 바탕으로, 여러 차례 유찰을 통해 시세 하단부보다 낮게 취득하는 것을 목표로 할 때, 보수적인 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

* 본 예상 입찰가는 부동산 자체의 가치에 대한 제안이며, 실제 총 지출액은 여기에 임차인 보증금 290,000,000원을 합산하여 고려해야 합니다. 따라서, 해당 범위로 입찰 시 총 지출액은 4억 6천만원 ~ 4억 7천만원 수준이 될 수 있습니다.

* 본 물건은 인수 부담이 크므로, 철저한 권리 분석 및 자금 계획 수립 후 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.