나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9583 [1] 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운104동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9583 [1] 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운104동 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경9583
• 주소: 경기도 파주시 미래로310번길 250, 3층301호 (동패동,노블타운104동)
• 감정가: 263,000,000원
• 최저가: 90,209,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2024타경9583 | 소재지: 경기도 파주시 미래로310번길 250, 3층301호 (동패동,노블타운104동) | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 90,209,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경9583 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

소재지는 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운104동 3층301호이며, 감정가는 263,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

본건의 토지 면적은 51.44㎡(약 15.56평)이며, 건물(전용) 면적은 50.27㎡(약 15.19평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제301호로서, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

부정형의 토지 위에 다세대주택이 건축된 형태이며, 남측 포장도로에 접해 차량 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

버스 노선을 이용해 서울 광화문까지 한 번에 이동할 수 있어 대중교통을 통한 서울 접근성이 양호합니다.

다만, 가장 가까운 지하철역인 야당역까지는 다소 거리가 있어 도보 이용은 어려울 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황 및 대항력

주의사항에 기재된 임차인 백OO(신청채권자)의 보증금은 290,000,000원입니다.

전입일자는 2020.10.15.이며, 확정일자는 2020.9.18.로 전입일자보다 선행합니다.

임차인의 확정일자(2020.9.18.)가 이 경매 사건의 기준 권리(말소기준권리)보다 앞설 경우, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.

**본 물건의 감정가(263,000,000원)보다 임차보증금(290,000,000원)이 높으므로, 낙찰자는 인수해야 할 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다.**

*단, 신청 채권자(백OO)가 임차인으로 배당요구를 하였으므로, 배당 결과에 따라 인수 여부 및 금액이 최종 결정되나, 감정가 대비 미배당금 발생 위험이 높으므로 입찰 시 보증금 전액 인수 위험을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.*

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 유사 다세대주택이 밀집한 주거 지역의 성격이 강합니다.

일대에는 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 도보를 이용한 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

인근에 운정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 및 주변 여건

별도로 조사된 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주변에 고급 주택 및 타운하우스들이 위치하여 단지 자체의 주거 분위기는 고급스러운 측면이 있으나, 밤 시간에는 다소 휑하게 느껴질 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 **대항력 있는 임차인의 보증금(290,000,000원)이 감정가(263,000,000원)를 초과**한다는 점입니다.

낙찰 이후 임차인에게 미배당되는 잔여 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이는 곧 낙찰가 외에 추가적인 비용 부담으로 작용하게 됩니다.

입찰 전 반드시 등기부등본 및 배당요구 현황을 상세히 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 최종 인수 금액을 예측해야 합니다.

5.2. 지역 환경 리스크

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발의 여지는 있으나, 현재 시점에서는 주거 밀도가 낮고 도보권 편의시설 부족으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 운정신도시 인근의 다세대주택으로, 상대적으로 신축에 가까운 건물 상태(건물의 구조 참고)와 양호한 교통 상황(서울행 버스)을 갖추고 있습니다.

그러나 **임차인이 신청 채권자인 동시에 감정가를 초과하는 보증금액을 보유한 대항력 있는 임차인으로 추정**되어 권리분석상 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 실수요자보다는 권리관계 처리에 능숙한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

보증금 미인수 조건으로 안전하게 진행할 수 있는 최저가 이상에서 입찰하는 것이 중요하며, 매각가 산정 시 임차인 인수 금액을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

7. 투자 포인트

* **투자금 회수 시점:** 임차보증금 인수 리스크를 고려하여, 낙찰 후 임차인 명도를 통한 신속한 임대/매각을 계획해야 합니다.

* **지역 발전 잠재력:** 파주 운정신도시 인근의 계획관리지역으로, 장기적으로 주거 환경 개선 및 파주 지역 가치 상승의 수혜를 기대할 수 있습니다.

* **실제 입찰가 산정:** 임차보증금(290,000,000원)을 사실상 인수 금액으로 보고, 이를 제외한 순수한 물건 가치를 감정가(263,000,000원) 이하로 산정해야 합니다. (ex. 최소한의 차익을 위해 *낙찰가* + *인수금* < *시세*가 되도록 계산 필요)

* **주거 환경:** 운정초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계