나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9477 [1] 경기도 파주시 월롱면 능산리 287-4 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9477 [1] 경기도 파주시 월롱면 능산리 287-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2024타경9477 | 소재지: 경기도 파주시 월롱면 능산리 287-4 | 감정가: 491,957,640원 | 최저가: 168,741,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경9477 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 능산리 287-4

용도: 단독주택 (이용상태: 단독주택(다가구주택))

감정가: 491,957,640원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 270.00$\text{m}^2$ (약 81.67평)

건물면적: 281.58$\text{m}^2$ (약 85.18평) (철근콘크리트구조, 4층 건)

건물 이용상태: 단독주택(다가구주택)으로 이용 중

1.3. 법률 관계 및 특이사항

소유자: 유OO

채무자: 윤OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 서영대학교 파주캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

주거 시설과 농경지가 혼재되어 있어 한적한 교외형 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입은 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 공도와의 연계성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 도로 폭 약 6미터 내외의 단지내 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용을 받습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한) 및 군사기지 및 군사시설 기타(15미터 위임), 제한보호구역(전방지역: 25km)으로 지정되어 있어, 향후 증축 또는 재개발 시 군사시설 보호법 등의 제약을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 복잡한 법적 문제가 적은 일반적인 형태입니다.

매각대상 제시외 물건이나 부합물, 종물은 따로 없다고 보고되었습니다.

3.2. 경매 진행 구분 및 유의점

본 경매는 부동산임의경매 사건입니다.

특이사항으로 '유동화물건'이며, 이는 채권이 유동화전문회사 등으로 양도된 물건일 수 있으므로, 채권자의 정보 변동 사항 등을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다.

본건이 단독주택으로 공부되어 있으나, 실제 이용상태는 다가구주택이므로 실제 점유자 현황(임차인 수, 보증금, 월세, 대항력 여부) 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

명도(인도) 계획 수립 시 해당 다가구주택의 임차인 수만큼 명도 협상 또는 소송을 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지대 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 전문적인 상권 형성 지역은 아닙니다.

주변 상권은 서영대학교 파주캠퍼스 관련 소규모 근린생활시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 추정되며, 주거 편의를 위한 최소한의 시설만 갖춰져 있을 수 있습니다.

따라서 상업적 투자보다는 주거 임대 수익을 목적으로 검토하는 것이 합리적입니다.

4.2. 생활 정보

서영대학교 파주캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 또는 교직원 등의 배후 수요를 일부 기대할 수 있습니다.

생활 편의 시설은 차량을 이용해야 하는 등 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제공된 정보 내에서는 혐오 시설의 존재를 확인할 수 없습니다.

다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 농경지대와 인접한 점을 고려할 때, 현장 조사 시 인근 축사, 공장, 군사 시설 등 잠재적인 혐오 시설 또는 소음 발생원에 대한 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 다가구주택 이용에 따른 리스크

공부상 단독주택이나 실제 다가구주택으로 이용 중인 점은 다수의 임차인이 존재할 가능성을 의미합니다.

임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크이며, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 대항력 여부 확인에 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 공법상 제한에 따른 리스크

계획관리지역 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역 지정으로 인해, 향후 토지나 건물의 이용 및 증개축에 제한이 따를 수 있습니다.

이는 일반적인 주거지역 대비 재산권 행사 유연성이 낮아지는 요인이 됩니다.

5.3. 유동화물건에 대한 채권 관계 확인

채권이 복잡하게 얽혀 유동화된 물건이므로, 경매 절차상 문제가 없는지 최종적으로 다시 한번 확인하는 신중함이 필요합니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본건은 서영대학교 파주캠퍼스 인근에 위치한 4층 규모의 다가구주택입니다.

토지/건물 면적이 약 80평대로 비교적 규모가 있으며, 건물의 구조도 철근콘크리트조로 양호해 보입니다.

주요 투자 목적은 임대 수익 확보에 있으며, 대학교 인근이라는 이점을 활용할 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 군사시설 관련 공법상 제한이 명확한 리스크이므로, 낙찰가 산정 시 이를 충분히 반영해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 용도: 다가구주택의 특성상 안정적인 월세 수입을 기대하는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

배후 수요: 서영대학교 인근에 위치하여 학생 또는 교직원 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리상의 복잡성은 낮습니다.

감정가 기준: 4억 9천만 원대 감정가를 기준으로 경쟁률과 시세 등을 비교하여 적정한 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계