나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82199 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 203동 2층204호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82199 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 203동 2층204호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경82199
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 권율대로 690, 203동 2층204호 (원흥동,삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타)
• 용도: 판매시설

고양지원 경매4계 2024타경82199 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 권율대로 690, 203동 2층204호 (원흥동,삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타) | 감정가: 376,000,000원 | 최저가: 90,280,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 입지 조건

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경82199 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 203동 2층204호

용도: 판매시설

감정가: 376,000,000원

토지면적(대지권): 12.32㎡

건물면적(전유): 39.01㎡ (약 11.80평)

계약면적: 96.42㎡ (약 29.17평, 감정서 기재)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 환경 분석

본 물건은 지하철 3호선 ‘원흥역’ 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 상업 지대입니다. 광역 도로망(광로3류, 대로2류, 중로3류)과 연계되어 차량 접근성이 우수하며, 원흥역 및 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용 편의도가 보통 이상으로 평가됩니다. 사다리 형태의 토지 위에 건축된 근린생활시설 건부지이며, 전반적인 주위여건은 무난합니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 면적 정보 및 구조

전유면적: 39.01㎡ (약 11.80평)

공용면적: 57.41㎡ (약 17.37평)

계약면적: 96.42㎡ (약 29.17평)

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 외장유리, 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로 상업시설 운영에 적합한 용도입니다. 다만, 절대보호구역 및 상대보호구역(드림아이유치원, 한국방송통신대학교)이 지정되어 있어, 일부 교육환경 저해시설(예: PC방, 유흥 시설 등)은 입점이 제한될 수 있으므로 사전에 용도 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매유형

매각대상은 ‘토지/건물일괄매각’으로 토지 지분권(대지권)과 건물 전유부분을 모두 포함하므로 권리관계가 단순합니다. 경매구분은 ‘부동산임의경매’입니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

현황조사서상 임차인이 두 명(박한수, (주)크라우드베이스) 보고되었으나, 특이사항에 따르면 현재는 '공실 상태'이며 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

주의사항: 임차인들이 상이한 면적(계약면적 대 공용면적)을 기준으로 계약한 것으로 보고되어, 만일 기존 임차인의 권리관계가 잔존한다면 명도(건물 인도) 과정에서 이견이 발생할 수 있습니다.

권리분석 결과 현재 공실 상태이므로, 잔존 임차인이 없다고 판단될 경우 명도 부담은 비교적 적을 수 있으나, 만일 추후 미상 임차인의 존재가 확인되면 명도 협상에 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타는 원흥역세권 내 대규모 주거단지의 초입에 위치하며, 일반상업지역으로 지정된 우량 상권입니다. 아파트 단지 상주인구와 원흥역 유동인구를 동시에 흡수할 수 있는 2층 판매시설로서, 노출도가 높습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

지하철 3호선 원흥역이 도보 거리에 있어 접근성이 매우 뛰어나며, 주변에는 아파트 단지, 대형 상업시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 여부: 감정평가서 및 토지이용계획상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인접한 학교 보호구역(드림아이유치원, 한국방송통신대학교)으로 인해 유해업소는 입점할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

현재 공실 상태이나, 과거 임차인의 계약 면적 상이로 인한 보고가 있어, 잔금 납부 후 명도 진행 시 기존 임차인에 대한 추가적인 현황 조사가 필요합니다. 명도 소송에 대비한 시간 및 비용 책정이 필요할 수 있습니다.

5.2. 용도 제한 리스크

물건이 학교 절대/상대 보호구역에 위치하므로, PC방, 당구장, 노래연습장 등 일부 업종은 입점이 제한되거나 허가 과정이 까다로울 수 있습니다. 업종 선택 시 교육환경 보호에 관한 법률을 반드시 준수해야 합니다.

5.3. 공실 리스크

기준 시점 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 빠른 시간 내에 임차인을 확보하여 수익을 창출하는 것이 중요합니다. 상권 환경과 유동 인구를 고려한 적합한 임차 업종 선정이 관건입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 3호선 원흥역 초역세권 입지와 대단지 아파트 배후를 가진 일반상업지역 내 2층 판매시설입니다. 입지적 장점은 뛰어나나, 현재 공실 상태와 학교 보호구역으로 인한 업종 제한, 과거 임차인 관련 특이사항 등 리스크 요인도 존재합니다. 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 적절한 입찰가를 선정한다면 충분한 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 3호선 원흥역 초역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

대규모 배후 세대: 삼송지구 내 대규모 아파트 단지를 배후 세대로 두고 있어 상권 활성화의 기반이 견고합니다.

용이한 명도 가능성: 현재 공실 상태로 보고되어, 불확실한 임차권이 없다면 비교적 신속한 명도가 가능합니다.

낙찰가 경쟁력: 권리 분석상 사소한 특이사항이 경쟁 심리를 위축시킬 수 있어, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경쟁력이 존재합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계