나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85556 [1] 경기도 파주시 야당동 62-24 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85556 [1] 경기도 파주시 야당동 62-24 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2024타경85556 | 소재지: 경기도 파주시 하우고개길 356, 3층302호 | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 79,233,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2024타경85556 (1) 다세대주택 물건 보고서

1.1. 사건개요

본건은 경기도 파주시 야당동 62-24 소재 다세대주택(3층 302호)에 대한 부동산 강제경매 사건입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되며, 감정가는 231,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 용도 현황

용도: 다세대주택

토지면적(지분): 56.75㎡ (약 17.17평)

건물면적(전용): 51.69㎡ (약 15.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 입지조건 및 교통 상황

본건은 경기도 파주시 야당동 "운정4동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 신축 또는 준신축 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 본 물건지는 북측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 감정평가서 및 주변 검색 결과에 따르면 디저트 카페, 횟집 등 각종 편의시설이 인근에 있어 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있는 것으로 보입니다. 대상 토지가 '성장관리계획구역(준주거 Zone)'에 해당되어 향후 개발 및 상권 활성화에 대한 잠재력 또한 기대할 수 있습니다.

생활정보

본건 소재 야당동은 파주 운정신도시와 인접하여 교육 인프라가 갖춰진 주거지역입니다. 주변에 와석초등학교, 운정중학교, 한빛중학교, 한빛고등학교 등 다수의 학교가 소재하여 학군 측면에서 양호한 환경을 제공합니다. 또한, "운정4동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 건물의 구조 및 설비

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등으로 이루어졌으며, 창호는 샷시 창호입니다.

주요 설비 내역으로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 외에도 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.6. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 신청채권자(주택도시보증공사, HUG)의 인수조건 변경 확약서에 기하여 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의합니다.

분석 의견

본건의 가장 큰 특이사항은 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 확약서입니다. 일반적으로 다세대주택 경매에서는 선순위 임차인의 잔여 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용하나, 본건은 채권자가 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함으로써, 매수인이 임차인의 보증금 인수 부담으로부터 벗어날 수 있게 되어 권리관계의 안정성이 매우 높아졌습니다. (단, 현재 임대관계가 미상인 바, 명도(인도) 책임은 매수인에게 있으므로, 명도 진행에 따른 시간 및 비용은 발생할 수 있습니다.)

1.7. 잠재적 리스크

용도지역 규제: 대상 토지는 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(준주거 Zone)'이지만, 동시에 '군사기지 및 군사시설 기타(16미터위임)' 및 '제한보호구역(전방지역:25km)'에 해당되어 향후 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위 시 군부대 및 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다. 이는 개발 규제에 따른 잠재적 리스크로 검토되어야 합니다.

임대관계: 임대관계 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 실제 점유자를 파악하고 명도 절차를 진행해야 하는 일반적인 경매 리스크는 존재합니다. 다만, HUG의 확약으로 보증금 인수 리스크는 크게 해소되었습니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역적으로는 파주 시립묘지 등 광역 혐오시설이 거론될 수 있는 지역이므로, 투자 전 현장 확인을 통한 심층적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 파주 운정신도시 인근 야당동에 위치하며, 준주거지역으로의 개발 잠재력(성장관리계획구역)을 보유한 다세대주택입니다. 특히, 감정가는 231,000,000원으로 시세대비 적정성 검토가 필요하나, 가장 큰 리스크인 임차인 보증금 인수 문제를 채권자(HUG) 확약으로 해소했다는 점에서 매우 큰 장점을 가집니다.

투자 포인트

1. 권리관계의 안전성: 채권자의 확약으로 매수인의 임대차보증금 인수 부담이 해소되어, 복잡한 권리분석 없이 명도에 집중할 수 있는 '깨끗한 물건'에 가깝습니다.

2. 준주거지역의 잠재력: '성장관리계획구역(준주거 Zone)'에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력 및 주변 상권 발전 가능성이 높습니다.

3. 주거 환경의 양호성: 운정4동행정복지센터 인근에 위치하며 초, 중, 고 학군 접근성이 양호하고 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어, 실수요 및 임대 수요 모두에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계