나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87972 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 84-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87972 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 84-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경87972
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 대자동 84-1
• 감정가: 4,034,872,280원
• 최저가: 2,824,411,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

고양지원 경매4계 2024타경87972 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 84-1 | 감정가: 4,034,872,280원 | 최저가: 2,824,411,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경87972 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 84-1 외 (일괄매각)

용도: 근린생활시설

감정가: 4,034,872,280 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6,807.00㎡ (약 2,059.17 평)

건물 면적: 752.82㎡ (약 227.73 평)

제시외 건물 면적: 169.00㎡ (약 51.12 평)

총 건물 면적: 921.82㎡ (약 278.85 평)

(주: 건물면적은 근린생활시설, 창고 등이 혼재된 면적임)

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 "고양17통 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 답과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 도로 대비 자체 지반이 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 상업용 건부지 및 상업시설 부속토지로 이용 중입니다.

건물은 창고(기호 2) 및 근린생활시설(기호 5, 6) 등으로 이용 중이며, 구조는 세멘브럭조, 철근콘크리트조, 연와조 등이 혼합된 형태입니다. 부합물 및 종물로 제시외 건물 169.00㎡가 소재하며, 이는 일괄매각에 포함됩니다.

2.4. 도로 접근성

토지 목록별 도로 접근성에 편차가 큽니다.

목록 1: 맹지(도로에 직접 접하지 않음)입니다.

목록 3, 7: 동측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고, 목록 7은 북측으로 약 10미터 도로에도 접하는 등 접근성이 양호합니다.

목록 4: 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 조건

본 건은 토지와 건물 일체를 일괄매각하는 조건입니다. 제시외 건물 169.00㎡도 매각 대상에 포함됩니다.

3.2. 농지취득자격증명 및 원상회복 리스크

목록 3, 7은 농지취득자격증명(NTCC) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

또한, 사실조회회신에 의하면 목록 1, 3, 7 모두 향후 농지법상 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 점이 고지되어 있습니다.

3.3. 공부상 차이 및 지번 상이

건물 기호 5, 6의 공부상 용도지역은 개발제한구역으로 기재되어 있으나, 현황상 토지(기호 4)는 제1종일반주거지역입니다.

건물 기호 2는 공부상 지번(84-1)과 현황 지번(84-12)이 상이한 점이 확인되었으나, 이는 분할 전 지번 표기 문제로 보입니다.

4. 상권 분석 및 개발 제한

4.1. 상권 분석

본건은 "고양17통 마을회관" 인근에 위치하며, 주변이 전, 답, 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지대입니다. 광범위한 상권이 형성되었다기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설의 성격이 강합니다. 도로 접근성이 양호한 목록(3, 4, 7)을 활용한 근린생활시설의 운영은 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(늘봄마을취락), 개발제한구역(일부) 등 다양한 용도지역 및 규제가 혼재되어 있습니다.

특히 개발제한구역 및 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 한강수계 관련 규제 등 복합적인 제한 사항을 숙지하고 건축 및 용도변경 가능성을 검토해야 합니다.

5. 생활 정보 및 혐오 시설

5.1. 생활 정보

인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 보통이며, 주위 환경은 주택 및 근린시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 무난한 수준으로 보입니다.

5.2. 혐오 시설

고양시 덕양구 지역에는 서울시에서 운영하는 시립묘지, 벽제화장장(고양동 소재), 난지물재생센터(대덕동 소재) 등 주민 기피시설이 위치한 바, 본건과의 직접적인 거리는 확인이 필요하나, 광역적으로 인근 지역에 이러한 시설들이 존재한다는 점은 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명(NTCC) 제출 의무

목록 3, 7의 낙찰자는 농지 취득 자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

6.2. 원상회복 명령 가능성 (최대 리스크)

가장 심각한 잠재적 리스크는 목록 1, 3, 7 토지에 대한 향후 농지법상 원상회복명령이 발하여질 가능성이 높다는 점입니다. 이 경우 낙찰 후 농지 외 용도로 이용 중인 부분을 농지로 되돌려야 하는 법적 의무가 발생할 수 있으며, 이에 대한 비용 및 행정 절차를 수반합니다.

6.3. 맹지 포함 및 복합 규제

목록 1번은 맹지이며, 전체 토지가 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 개발제한구역 등이 혼재된 복합 규제 지역이므로 개발 및 이용 계획 수립 시 세심한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 약 2,000평이 넘는 대규모 토지에 근린생활시설 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지 면적 대비 감정가 40억 원대의 가격대를 형성하고 있습니다. 일부 목록(3, 4, 7)은 도로 접근성이 양호하여 상업용 부지로서의 가치가 있으나, 목록 1의 맹지 포함, 목록 3, 7의 NTCC 제출 의무, 그리고 무엇보다 목록 1, 3, 7에 대한 원상회복명령 가능성이 있다는 중대한 법적 리스크가 존재합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일부 목록(3, 7)이 로폭 25m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 대규모 부지 확보에 유리합니다.

용도지역의 활용: 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 방향에 따라 다양한 활용 가능성이 있습니다.

경매를 통한 저가 매수: 원상회복 명령 등의 잠재적 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이에 따라 리스크를 감안한 전략적 저가 입찰을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 대비 비용 분석 필수)

법원 정보

고양지원 경매4계