나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88265 [1] 경기도 파주시 상지석동 992 더 펠리체 라동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88265 [1] 경기도 파주시 상지석동 992 더 펠리체 라동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경88265
• 주소: 경기도 파주시 운정2길 6, 라동 4층401호 (상지석동,더 펠리체)
• 감정가: 235,000,000원
• 최저가: 80,605,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2024타경88265 | 소재지: 경기도 파주시 운정2길 6, 라동 4층401호 (상지석동,더 펠리체) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 80,605,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 고양지원 2024타경88265 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 경기도 파주시 상지석동 992 더 펠리체 라동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 235,000,000원입니다.

건물은 2018년 8월 24일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 4층에 위치한 최상층 호실이며, 승강기 설비가 되어 있습니다. 건물면적(전용면적)은 56.27 $\text{m}^2$ (약 17.03 평)이며, 대지권 면적은 72.34 $\text{m}^2$ (약 21.88 평)로 다세대주택 치고는 비교적 큰 대지지분을 가지고 있습니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경의중앙선 운정역 동측 인근에 위치하여 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 역을 이용하는 준역세권 환경입니다.

주위 환경은 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설과 함께 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 아파트 단지 대비 주거 쾌적성 측면에서는 다소 떨어질 수 있습니다.

토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 포함되어 있어, 향후 개발압력이 커질 경우 용도변경 등 잠재적인 개발 호재를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 매수인에게 대항력 있는 임차인이 존재하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

신청채권자 김OO의 임차권등기(을구 순위 3번, 2023. 2. 21. 등기)가 확인되며, 전입일(2018.12.7.) 및 확정일자(2018.12.7.)가 설정되어 있어 매수인에게 **대항력**이 있습니다. 임차보증금은 197,000,000원입니다.

주의사항: 배당 절차에서 임차보증금 197,000,000원이 전액 변제되지 아니할 경우, **잔액을 매수인이 인수**하게 됩니다. 감정가 235,000,000원 대비 임차보증금의 비중이 매우 높아, 최저가 또는 낮은 가격에 낙찰될 경우 매수인이 상당 금액의 임차보증금을 인수할 위험이 매우 높습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 운정역 동측 상지석동 일대는 신도시의 중심 상권과는 거리가 있으나, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 주변 학교, 병원, 대형 마트 등의 생활 인프라까지의 거리는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있어 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. **임차보증금 인수 리스크:** 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 본건의 가장 큰 리스크입니다. 정확한 배당 예측과 시세 분석을 통해 인수금액을 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

2. **주변 환경의 혼재:** 주위에 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어, 순수한 주거 지역으로서의 쾌적성은 다소 낮을 수 있습니다.

3. **최상층 (4층):** 다세대주택의 최상층으로서, 누수나 단열 등 건물 하자 발생 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 2018년식으로 비교적 신축급 다세대주택이며, 경의중앙선 운정역 인근에 위치하고 있습니다. 특히 대지권 면적이 72.34 $\text{m}^2$ (약 21.88 평)로 다세대주택 중에서는 높은 대지지분율을 가지고 있다는 점이 장점입니다. 또한, 토지가 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 포함되어 있어 향후 가치 상승의 여지가 있습니다.

가장 중요한 투자 포인트는 **철저한 권리분석**입니다. 매각물건명세서와 임차인 관련 서류를 면밀히 검토하여, 임차보증금 197,000,000원의 인수 가능성을 정확하게 산출해야 합니다. 인수금액을 포함한 총 투자 금액이 주변 시세보다 현저히 낮을 경우에만 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 실거주보다는 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 보입니다.

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법원 정보

고양지원 경매4계