나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88265 [1] 경기도 파주시 상지석동 992 더 펠리체 라동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정역(경의중앙선)"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 운정역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층,지상4층건내 4층 401호로서,
(사용승인일: 2018.08.24)

외벽: 드라이비트마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 6필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 서측으로 세로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 신청채권자 김정호의 을구 순위 3번 임차권등기(2023. 2. 21. 등기) 있음. 임대차보증금 197,000,000 원, 전입일 2018.12.7. 확정일자 2018. 12. 7. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경88265 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 992, 더 펠리체 라동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 72.34㎡ (약 21.88평)

건물면적: 56.27㎡ (약 17.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 운정역 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 경의·중앙선 운정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 동측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

주변 시설:

* 운정역(경의·중앙선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 이마트, 롯데마트, 홈플러스, CGV, 메가박스 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 운정고등학교, 운정중학교, 운정초등학교 등이 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 스타필드 빌리지 운정, 운정호수공원, 새암공원 등 여가 및 문화 시설 접근성도 좋습니다.

* 주변 지역에는 '노리터 운정점'과 같은 어린이 놀이 시설도 있습니다.

* 혐오시설 정보: 검색 결과, 파주시 탄현면 낙하리 일대에 폐기물처리시설(소각장) 건립이 추진된 바 있으며, 파평산 일대에서도 소각장 설치 논란이 있었습니다. 다만, 본건 소재지인 상지석동과의 직접적인 인접성이나 혐오시설 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 을구 3번, 주택임차권: 김정호, 접수일자 2023-02-21. 임대차보증금 197,000,000원. 전입일자 2018.12.7, 확정일자 2018.12.7. 이 권리는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 말소기준권리: 갑10, 강제경매, 권리자 김정호, 권리금액 184,389,396원, 접수일자 2025-01-06.

* 기타 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김정호

* 보증금: 197,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-07

* 확정일자: 2018-12-07

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재합니다. 임차인 김정호는 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 임대차보증금 197,000,000원에 대한 잔액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 파주시 상지석동 일대는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 함께 일부 상업 및 업무 시설도 발달하고 있습니다.

생활 편의 시설: 인근 운정역을 중심으로 상업 시설, 병원, 은행, 극장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

교통 접근성: 경의·중앙선 운정역 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 파주시 내외로의 이동이 용이합니다. GTX-A 노선 개발 등 광역 교통망 확충 계획 또한 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 4층 401호로, 2018년 8월 24일에 사용승인되었습니다.

건축 외관: 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역이며, 상업 시설 및 공원 등도 인접하여 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김정호의 보증금 197,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 실투자금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

소각장 이슈: 파주시 내에서 폐기물처리시설(소각장) 건립 관련 논란이 있었던 점을 고려할 때, 해당 이슈가 지역 부동산 가치에 미칠 잠재적 영향에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 다만, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 불확실합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의·중앙선 운정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 신축 연식(2018년)으로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 197,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 임차권의 인수 여부 및 금액이 낙찰가의 적정성을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 보증금 인수 비용을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 계산하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 경의·중앙선 운정역과 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

양호한 생활 인프라: 주변에 상업 시설, 문화 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

최신 건축 연식: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

잠재적 시세 상승 기대: 파주시 개발 계획 및 GTX 노선 연장 등 미래 가치 상승 요인이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 235,000,000원입니다. 최근 유사 물건들의 매매 사례를 보면, 2019년식 61.45㎡ 면적의 '해가온101동'이 2026년 7월 274,000,000원에 거래되었고, 2023년식 67.31㎡ 면적의 '바흐더힐101동'은 2026년 7월 277,000,000원에 거래되는 등 주변 시세는 감정가를 상회하는 경향을 보입니다.

하지만 본건은 197,000,000원의 선순위 임차보증금 잔액 인수라는 큰 리스크가 존재합니다. 이를 감안할 때, 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 임차 보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 투자 가치 산정을 통해 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시점에서의 추정되는 실질 가치는 약 53,000,000원 (주변 시세 250,000,000원 - 인수 보증금 197,000,000원)으로 산정해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로, 경쟁 상황 및 최종 인수 보증금 액수를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 60,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다. 이 경우 총 실투자금은 약 257,000,000원 (60,000,000원 + 197,000,000원)으로, 시장 가치와 유사한 수준이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.