나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61113 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 103동 19층1906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철3호선 ""백석역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 ""백석역""이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상59층 건물 내 제103동 제19층 제1906호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 대리석 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고·평탄한 광평수의 부정형 토지로서, 건부지[공동주택(아파트)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽 공도와 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-21)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경61113 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 103동 19층1906호

용도: 아파트

건축물 정보:

사용승인일: 2016년 06월 20일

총 층수: 59층

해당층: 19층

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 대리석 타일붙임 마감 등

내벽: 미상

창호: 샷시창호 마감 등

이용상태: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.83㎡ (약 6.3평)

건물면적: 84.31㎡ (약 25.5평)

전용면적: 84.31㎡ (약 25.5평)

분양면적: 해당 정보 없음 (전용면적 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 986,000,000원

1.5. 단지 정보

아파트명: 일산요진와이시티

총 동수: 6동

총 세대수: 2404세대

총 주차대수: 4362대 (지하 184415.66㎡, 기타 정보 혼재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치하며, 지하철 3호선 백석역 동측 인근입니다. 주위에는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 아파트 단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 도로와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도로: 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 10월 26일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건지에 등록된 임차인 정보가 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 요진개발주식회사 (2016-08-16)

* 소유권 이전: 박수정 외 1명 (2016-10-26)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2016-10-26, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 신한은행 (2019-10-30, 120,000,000원)

* 근저당: 주식회사심팩인더스트리 (2020-01-15, 500,000,000원)

* 강제경매: 주식회사심팩인더스트리 (2025-01-17, 545,549,848원) - 본건 사건

* 임의경매: 주식회사심팩인더스트리 (2025-09-15) - 중복 사건 가능성

총 등기부채권액: 860,000,000원

3.5. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 08월 10일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권 개요: 해당사항 없음

기타: 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(84.31㎡~84.49㎡)의 아파트 거래가는 85,000만원에서 97,000만원 사이에서 형성되어 있습니다.

해당 물건지의 19층이라는 점을 감안하면, 38층 거래가(97,000만원)와 비교될 수 있으나, 16층(88,000만원) 및 2층(85,000만원) 거래도 있어 층별, 향별 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

감정가(98,600만원)는 최근 최고가(97,000만원)보다 다소 높게 책정되었습니다.

4.2. 임대 시세 동향

최근 전월세 거래 정보를 보면, 다양한 면적대의 거래가 확인됩니다. 이는 해당 단지의 임대 수요가 꾸준함을 시사합니다. (참고: 본건 경매 물건과 직접적인 관련은 없을 수 있음)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 3호선 백석역 인근으로 대형마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있으며, 상대보호구역으로 지정된 교육 시설들이 존재합니다.

5.3. 의료시설

인근에 종합병원 및 의원급 의료기관이 다수 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

5.4. 기타

단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

해당 물건은 중복 사건이 언급되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관련 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 입찰 시 충분한 자금 확보가 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 법적 제한 사항이 일부 존재합니다. 이는 지역 개발에 영향을 줄 수 있으나, 현재 아파트 단지의 직접적인 거주 환경에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6.4. 주차 시설

아파트 정보 상 주차 관련 정보가 다소 복합적으로 기재되어 있으나, 총 주차대수 4362대로 세대당 주차 공간은 충분한 것으로 보입니다. 다만, 정확한 세대당 주차 대수는 별도 확인이 필요합니다.

6.5. 주변 시설

일반적인 지역 분석 결과, 해당 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 일산동구 백석동 소재 일산요진와이시티 아파트로, 지하철 3호선 백석역 역세권에 위치하여 교통, 생활 인프라 측면에서 우수한 입지를 자랑합니다. 2016년 준공된 신축급 단지로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 부담해야 할 추가 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 중복 사건 존재 및 매수신청보증금이 20%로 높은 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 감정가가 최근 최고가보다 소폭 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 3호선 백석역을 도보로 이용 가능합니다.

* 선호도 높은 단지: 일산 지역의 대단지 브랜드 아파트로서 실거주 수요가 높습니다.

* 준신축급 아파트: 2016년 입주로 연식이 비교적 짧아 유지보수 부담이 적습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설, 공공시설 등 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 986,000,000원

최근 실거래가 범위: 850,000,000원 ~ 970,000,000원

본 물건의 최근 시세는 85,000만원에서 97,000만원 수준이며, 감정가는 98,600만원입니다.

특히, 19층이라는 점을 고려할 때, 38층 97,000만원의 거래가 상단에 근접할 수 있는 잠재력이 있습니다.

하지만 20%의 높은 보증금과 중복 사건의 존재를 감안할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

안전 마진 확보를 위해, 최근 실거래가 범위와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 85% ~ 90% 수준을 기본으로, 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

보수적으로 접근 시, 약 850,000,000원 ~ 930,000,000원 범위 내에서 고려할 수 있으며, 900,000,000원 내외를 1차 목표가로 설정해 볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사, 권리 분석 추가 검토, 입찰 당시 시세 변동 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.