나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85236 [1] 경기도 가평군 설악면 창의리 382-13 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85236 [1] 경기도 가평군 설악면 창의리 382-13 임야 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2024타경85236 | 소재지: 경기도 가평군 설악면 창의리 382-13 | 감정가: 1,114,785,000원 | 최저가: 382,372,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경85236 (1)이며, 소재지는 경기도 가평군 설악면 창의리 382-13입니다. 본 물건은 임야를 포함한 토지일부지분매각 건으로, 감정가는 1,114,785,000원입니다. 전체 토지면적은 6,795.00 제곱미터 (약 2,055.48평)입니다.

1.2. 주요 특징

본 물건은 토지일부지분매각 건이며 일괄매각 방식으로 진행됩니다. 가장 큰 특징은 목록 1, 2가 현황 도로로 이용 중이라는 점과, 목록 3번 토지 중 일부(4,950$\text{m}^2$)는 이미 가평군수로부터 제1종 근린생활시설(휴게음식점) 부지조성을 위한 개발행위 허가를 득하고 건축신고까지 완료한 상태라는 점입니다. 허가지는 축대(보강토)를 쌓아 부지조성된 잡종지 상태이나, 허가 제외지는 임야 상태입니다. 또한 목록 3 지상에 소재하는 제시외 컨테이너 2동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건 및 교통상황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 가평군 설악면 창의리 "창의교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 자연취락, 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 개발된 주거 및 휴양시설과 자연환경이 어우러져 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 특히 북서측 인근으로 서울-양양간 고속도로 설악 I.C.가 위치하고 있어 광역 접근성이 매우 우수합니다. 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.

3. 토지 현황 및 이용계획

3.1. 형태 및 이용상태

기호 1, 2는 부정형의 토지로서 동향의 경사를 이루고 있으며, 현황 도로로 이용 중입니다. 기호 3은 동향 및 북하향의 부정형 경사지이며, 개발행위 허가지 부분은 축대를 쌓아 부지 조성된 잡종지 상태입니다. 허가 제외지는 북향 및 동향의 경사지로서 임야 상태입니다. 공부상 지목은 임야이나, 현황은 잡종지, 도로, 임야가 혼재되어 있음을 유의해야 합니다.

3.2. 공법상 제한

토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 모든 축종 사육제한 구역, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 토지 이용계획 확인 시 각 기호별로 공법상 제한 사항이 상이하므로 세밀한 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 방식

본 경매는 부동산 임의경매이며, 토지일부지분매각, 일괄매각 방식입니다. 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일하며 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

4.2. 주요 권리 관계

가장 중요한 권리 특이사항은 '지분매각'이라는 점입니다. 전체 토지 중 일부 지분(지분율: 576,798.8500000001)만을 매각하므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정 및 토지 사용·수익 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 일괄매각이므로 목록 전체에 대한 지분만을 매수하게 됩니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건지는 전원주택 및 펜션이 혼재하는 휴양/주거 지역이 주를 이루고 있습니다. 이미 휴게음식점 부지 조성을 위한 개발행위 허가를 득한 상태이므로, 서울-양양간 고속도로 설악 I.C.와의 접근성을 활용한 휴게시설(카페, 음식점 등)의 상권 형성 가능성이 높습니다.

5.2. 생활 편의 시설

본건 주변은 자연 환경 위주이나, 차량으로 설악면 소재지 및 IC 접근이 용이하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 무난할 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오 시설 여부

주변에 전원주택 및 펜션이 혼재되어 있다는 감정평가서의 내용과 주변 환경을 고려했을 때, 대규모의 산업 폐기물 시설이나 기피 시설은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 구체적인 현장 조사 및 지도 확인을 통해 인접 토지의 묘지, 축사, 송전탑 등 소규모 혐오 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 위험

지분 매각은 일반 매각보다 투자 위험도가 높습니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 문제를 해결해야 하므로 시간과 비용이 소모될 수 있습니다. 매수하려는 지분이 개발행위 허가를 득한 주요 부분과 어떻게 연관되는지 확인해야 합니다.

6.2. 현황 불일치 및 공법상 제한

공부상 지목은 임야이나, 현황은 도로 및 잡종지 상태가 혼재합니다. 또한 토지가 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 복잡한 공법상 제한을 받고 있어 향후 개발 및 용도변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건 처리 문제

제시외 이동 가능한 컨테이너 2동이 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 향후 컨테이너 소유자에게 철거를 요구하거나 처리에 대한 책임을 지게 될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 광역 교통 접근성(설악 I.C. 인접)과 이미 휴게음식점 부지 조성을 위한 개발행위 허가를 득했다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 특히 허가지는 축대 공사까지 완료된 잡종지 상태로, 개발 시 비용 및 시간을 절약할 수 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 치명적인 단점과 복잡한 용도지역 혼재는 리스크 요인입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서울-양양 고속도로 설악 I.C.와 인접하여 수도권 및 강원권 관광객 유입에 유리한 위치입니다.

개발 편의성: 이미 근린생활시설(휴게음식점) 개발 허가 및 건축 신고가 완료된 상태로, 인허가 리스크가 최소화되고 시간 및 비용 절감이 가능합니다.

저가 매수 기회: 지분 물건의 특성상 일반 매각 물건 대비 유찰 가능성이 높아 상대적으로 낮은 가격에 매수할 기회가 존재합니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계