나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85991 [1] 경기도 남양주시 별내동 1056 별내신도시쌍용예가 근린생활시설1동 지1층2호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85991 [1] 경기도 남양주시 별내동 1056 별내신도시쌍용예가 근린생활시설1동 지1층2호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2024타경85991 | 소재지: 경기도 남양주시 별내3로 63, 근린생활시설1동 지1층2호 (별내동,별내신도시쌍용예가) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 97,755,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1. 1 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경85991 (1)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 285,000,000원

소유자/채무자: 안OO / 안OO

채권자: 별OOOOOO

1. 2 물건 상세

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1056 별내신도시쌍용예가 근린생활시설1동 지1층2호

용도: 근린생활시설

토지면적: 22.30㎡ (약 6.74평)

건물면적: 31.05㎡ (약 9.39평)

사용승인일: 2012. 01. 27

1. 3 특이 및 주의사항

공부상 지하1층이나 현황은 1층으로 이용되고 있는 점을 유의해야 합니다. 이는 낙찰 후 용도에 따른 규제 및 현장 사용 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

또한, 인접하는 지층1호와 벽체가 없이 일단의 근린생활시설(하나의 큰 공간)로 이용 중이므로, 단독 사용 시에는 경계 벽체 설치 등 원상복구 혹은 구획에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2. 부동산 현황 분석

2. 1 입지 조건

본건은 대규모 아파트 단지인 별내신도시쌍용예가 단지 내 근린생활시설로, 아파트 단지의 고정 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 택지개발지구(별내지구) 내 상권이며, 주거 밀집 지역의 중심 상가로서의 기능이 양호합니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남동측 및 북서측으로 대로(25m-30m) 및 소로(10m-12m 보행자전용도로)에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2. 2 상권 분석

주위는 "한별중학교" 남동측 인근에 위치하며, 별내신도시쌍용예가(652가구, 2012년 입주) 아파트를 비롯한 다수의 대단위 아파트 단지들이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요가 탄탄합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건이 보통 이상이며, 이는 유동 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주로 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종(편의점, 세탁소, 소규모 음식점 등)의 운영에 적합하며, 현재 일단의 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때 업종 확장 및 복합 시설 운영에도 유리할 수 있습니다.

별내신도시 특성상 주변에 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2. 3 생활 정보

본건은 제3종일반주거지역에 위치하며, 주거지역 내 상가로서의 가치가 높습니다.

인근에 한별중학교 외에도 별내6초등학교, 화접중학교 등의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경 보호 구역의 영향을 받으나, 이는 오히려 학생 및 학부모 관련 업종에는 긍정적일 수 있습니다.

단지는 2012년 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 잘 갖추어져 있어 이용 상태는 보통입니다.

3. 법적 및 기술적 분석

3. 1 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 없을 경우 비교적 수월할 수 있습니다. (현장조사 및 추가 권리분석 필요)

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지 지분 및 건물 지분 모두 포함하고 있어 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

3. 2 잠재적 리스크

공부상 지하1층이나 현황이 1층이라는 점은 추후 건축물대장 변경 가능성 및 용도 변경, 세금 관련 문제 등 잠재적 행정 리스크를 수반할 수 있습니다. 낙찰 전 관할 관청을 통한 정확한 확인이 필요합니다. (공부와의 차이 항목)

인접 호수와 벽체 없이 일체로 사용 중인 현황은 낙찰 후 해당 호수와의 경계를 명확히 하고 단독 사용을 원할 경우 칸막이 설치 등 원상 복구 의무 또는 협의가 필요합니다. 이에 따른 추가 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다.

임대차 관계는 미상인 상태이므로, 명도 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4. 1 종합 의견

본건은 남양주 별내신도시 내 대규모 아파트 단지의 근린생활시설로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 특히 대로 및 보행자도로에 접하고 현황상 1층으로 이용되고 있다는 점은 상업 시설로서 매우 큰 장점입니다.

다만, 공부상 용도(지하1층)와 현황(1층)의 차이 및 인접 호수와의 일체 사용 등 해결해야 할 기술적/행정적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 확인 및 건축물대장 변동 사항에 대한 정확한 조사가 필수적입니다.

4. 2 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 652세대의 아파트 단지를 끼고 있는 항아리 상권의 근린생활시설입니다.

우수한 접근성 및 노출도: 대로 및 보행자 전용도로에 접하고 현황상 1층으로 사용되어 가시성 및 접근성이 매우 높습니다.

상대적으로 낮은 감정가: 근린생활시설 $31.05\text{m}^2$ (약 9.39평)이 2억 8천 5백만원대로 책정되어 있습니다. 입찰 시 현황 1층 이용의 가치를 반영한 적절한 가격 전략이 중요합니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계