나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경116703 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 457-24 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경116703 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 457-24 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2024타경116703 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 457-24 | 감정가: 2,545,592,800원 | 최저가: 1,303,343,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 투자 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경116703 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 457-24

용도: 다중주택 (현황상 주거용)

감정가: 2,545,592,800원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 216.50㎡ (약 65.48평)

건물면적: 440.84㎡ (약 133.36평)

제시외건물면적: 58.30㎡ (약 17.64평) - 매각 포함

채무자 및 소유자: 김OO (동일인)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 1층 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용(5세대)으로 이용 중.

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지:

대상 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 일반적인 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 위치하고, 비교적 근거리에 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 주거용으로서의 토지 가치가 높습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 고도 제한 및 건축 규제가 적용될 수 있으므로, 향후 신축 또는 증축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.3. 권리 분석

매각 방식:

토지 및 건물 일괄매각 방식으로 진행되어 권리관계가 비교적 단순하며, 제시외 건물($58.30\text{m}^2$)도 매각에 포함되어 낙찰자가 추가적인 법정지상권이나 건물 철거의 위험을 인수할 필요가 없습니다.

경매 진행:

채권자의 근저당권 실행에 의한 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인이어서 일반적인 강제경매에 비해 절차 진행이 수월할 수 있습니다.

위험 요소 (공부와의 차이):

본건의 가장 큰 리스크는 건물 현황과 공부상의 차이입니다. 1층은 건축물대장상 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 내부를 변경하여 주거용(5세대)으로 이용 중이며, 4층 제시외 건물 또한 건축물대장에 미등재된 주택으로 이용 중입니다. 이는 불법 용도변경 및 무단 증축에 해당하며, 낙찰 시 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

대상 물건은 주택가에 위치하고 있어 대형 상권보다는 주거 편의시설 위주로 형성되어 있습니다. 까치산역 주변의 상권과 연계하여 생활 편의를 누릴 수 있으며, 임대 수요는 주택가 밀집 지역 특성상 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활 정보:

"서울신정초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 대중교통으로 까치산역 접근이 가능하여 서울 서남부 지역 및 마곡지구 등으로의 이동이 편리합니다.

혐오 시설:

주변 지역 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동은 주택 밀집 지역으로 생활 소음이나 주차 문제가 있을 수 있으며, 공항과 인접하여 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

용도 변경/무단 증축 리스크:

(1) 1층 근생 -> 주거용 이용

(2) 4층 제시외 건물 (미등재 주택)

대응 방안: 낙찰 전 관할 구청을 통해 이행강제금 부과 내역 및 예상 금액을 반드시 확인해야 합니다. 낙찰 후에는 건축사 등 전문가와 협의하여 양성화 가능성 또는 원상복구 비용 및 실익을 검토해야 합니다.

임대차 관계:

임대 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰자는 반드시 현장 방문 및 탐문을 통해 정확한 임차인 현황을 파악하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 투자 계획에 반영해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 서울 내 주택 밀집 지역에 위치한 수익형 다중주택으로, 제2종일반주거지역의 토지 가치와 임대 수익을 동시에 추구할 수 있는 매력적인 투자처입니다. 다만, 1층의 불법 용도 변경 및 제시외 건물 문제라는 명확한 리스크가 존재하므로, 이를 해결하기 위한 비용과 노력을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

투자 포인트:

1. 수익성 확보: 다중주택 구조로 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다.

2. 토지 가치: 제2종일반주거지역(7층 이하)에 위치하여 향후 개발 가능성 및 지가 상승 여력이 있습니다.

3. 권리관계 단순: 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각으로 권리관계가 단순합니다.

4. 교통 편의성: 까치산역을 이용할 수 있는 주거 환경으로 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계