나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127536 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제7층 제704호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127536 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제7층 제704호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2024타경127536 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 236-5, 제7층 제704호 (화곡동, 남성아트빌) | 감정가: 187,495,400원 | 최저가: 95,998,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경127536 (3)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제7층 제704호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택으로 이용 중)입니다.

소유자/채무자는 장OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 및 구조

감정가는 187,495,400원입니다.

토지면적은 10.71㎡(약 3.24평), 건물 전용면적은 21.75㎡(약 6.58평)입니다.

건물 제시외면적은 7.10㎡(약 2.15평)가 별도로 존재합니다.

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제7층 제704호로서, 2017년 01월 25일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등이며, 샷시 창호가 사용되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 3필지 일단의 가장형 평지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축 밀도가 높은 지역입니다.

법규상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한을 받고 있으며, 공항 시설법에 따른 항공기 소음 및 고도 제한 사항을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 정보 및 채무 관계

경매구분은 부동산강제경매로, 채권자의 채권 확보를 위한 절차입니다.

소유자/채무자가 동일(장OO)하므로 일반적인 강제경매 진행 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물(7.10㎡, 약 2.15평)이 매각에 포함되어 있으나, 해당 제시외 건물(㉡)은 집합건축물대장상 '위반건축물'(무단증축-주거, 조립식 패널)로 등재되어 있는 점이 가장 큰 주의사항입니다.

경매 진행 시 소유권 및 기타 권리관계 외에도 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

위반건축물에 대한 법적 리스크(철거 또는 이행강제금)는 입찰가 산정 시 필수적으로 반영되어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 생활에 필요한 소규모 상권(편의점, 세탁소, 음식점 등)이 형성되어 있습니다.

서울신월초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호하며, 대형 상권은 화곡역 또는 인근 시장을 이용해야 하는 위치로 판단됩니다.

검색을 통해 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축급(2017년 사용승인) 다세대주택으로, 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 가치는 양호한 편입니다.

다만, 감정가 대비 투자 매력을 높이기 위해서는 '위반건축물' 문제를 해결할 수 있는 방안(예: 원상복구 비용 또는 이행강제금 예상액 반영)을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

**입지 조건**: 제3종일반주거지역에 위치하며, 초등학교 인근 주택가로 실수요층의 선호도가 높을 수 있습니다.

**주택 연식**: 2017년 준공으로 비교적 새 건물에 해당하여 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

**위반건축물 리스크**: 제시외 건물 면적(7.10㎡)이 전용면적(21.75㎡) 대비 작지 않으므로, 이 부분을 감안한 신중한 가격 분석이 필수입니다. 이 리스크가 투자 기회(경쟁률 하락)가 될 수 있습니다.

**면적 활용**: 제시외 건물이 실제 '주거' 용도로 무단증축된 것이라면, 실사용 면적은 전용면적보다 크게 느껴져 임대 경쟁력이 있을 수 있으나, 법적 제재를 받을 경우 철거해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계