나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127536 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-11 다온파크빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127536 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-11 다온파크빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매7계 2024타경127536 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로20길 19-30, 제4층 제402호 (화곡동, 다온파크빌) | 감정가: 216,238,400원 | 최저가: 110,714,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 보고서 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경127536 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-11 다온파크빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 216,238,400원

토지면적: $16.81 \text{m}^2$ (약 $5.09$ 평)

건물면적(전용): $26.42 \text{m}^2$ (약 $7.99$ 평)

건물면적(제시외): $1.60 \text{m}^2$ (약 $0.48$ 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 김OO

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 감정평가 요약 (일련번호 마 기준)

위치 및 주위환경: 서울신월초등학교 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. (평점 4.0/5.0)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호입니다. (사용승인일: 2017.01.13.) 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태 및 설비: 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 평지의 정방형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한사항(수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다. 제시외 건물 $1.60 \text{m}^2$가 포함되어 있으며, 경매 진행 시 소유권 및 기타 권리관계, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부 등은 반드시 재확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

본 물건은 서울신월초등학교 서측 인근에 위치한 주거 지역으로, 초등학교 접근성이 양호합니다. 주위는 다세대주택이 밀집한 전형적인 도시형 주거 환경입니다.

차량 진출입 및 노선버스 정류장 이용이 편리하여 교통 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다. 다만, 지하철역과의 거리는 도보권 내에 명확히 언급되지 않아, 인근 대중교통 이용 시 버스 의존도가 높을 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 화곡동 1083-11 다온파크빌은 총 11세대, 5층 건물로, 주변에는 근린생활시설이 혼재된 주거지역 상권입니다.

대형 상권이 아닌 일상생활에 필요한 편의시설(은행, 편의점, 학원 등)이 주변 1km 이내에 갖춰져 있어, 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주변환경에 대한 실거주 평가는 3.2/5.0으로 보통 수준이나, 교통편의는 4.0/5.0으로 비교적 높게 평가되었습니다.

2.3. 주변 혐오시설 및 리스크

**혐오시설:** 감정평가서 및 검색된 정보만으로는 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 제2종일반주거지역 특성상 주변에 소규모 유흥 시설이나 노후 주택 등이 혼재할 가능성이 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부)

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자(장OO)와 채무자(장OO)가 동일하고 채권자(김OO)가 강제집행을 신청한 사건입니다. 등기부상의 권리분석은 별도의 등기부등본 확인이 필요하지만, 강제경매의 특성상 복잡한 권리 관계보다는 채무 관계에 따른 매각으로 추정됩니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건으로, 법정지상권 등의 토지 이용에 대한 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (명도 및 건축물)

임대관계 미상: 현재 임차인 현황이 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 따라 명도 리스크와 비용이 발생할 수 있습니다. 철저한 임차인 조사가 요구됩니다.

제시외 건물 리스크: 매각에 포함된 제시외 건물($1.60 \text{m}^2$)에 대하여, 감정평가서에 명시된 바와 같이 원상복구명령 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 부담이므로, 관할 구청(강서구청) 주택과 등에 위반 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축(2017년 사용승인) 도시형생활주택(다세대주택) 4층 물건으로, $200,000,000$원 초반대의 감정가를 형성하고 있습니다. 전용면적 약 8평 내외의 소형 주택으로, 1~2인 가구의 주거용이나 소액 투자 물건으로 적합합니다.

주거 환경은 보통 이상이나, 제시외 건물에 대한 행정적 리스크(이행강제금)와 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자: 비교적 낮은 감정가로 서울 진입이 용이한 소액 투자 물건입니다.

주거 선호 지역: 서울 강서구 화곡동은 서울 서남부권에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태와 설비를 갖추고 있습니다.

**주의 요망:** 제시외 건물의 위반 건축물 여부 및 명도 관련 내용을 사전에 명확히 확인한 후 입찰가를 산정해야 합니다. (리스크 헤지 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계