나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127536 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 379-35 라온빌리지 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127536 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 379-35 라온빌리지 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경127536
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로29길 65, 제5층 제501호 (화곡동, 라온빌리지)
• 감정가: 238,218,400원
• 최저가: 121,968,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매7계 2024타경127536 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로29길 65, 제5층 제501호 (화곡동, 라온빌리지) | 감정가: 238,218,400원 | 최저가: 121,968,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경127536 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-35 라온빌리지 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 238,218,400원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO / 장OO

채권자: 김OO

주의사항: 제시외 건물 포함.

1.2. 면적 및 구조 현황

건물 전용면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

건물 제시외면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

토지 지분면적: 14.37㎡ (약 4.35평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호입니다. (사용승인일: 2016.12.28). 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있으며, 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

1.3. 입지 조건 및 환경

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 비교적 용이한 편입니다.

혐오시설 정보:

공부 및 자료상 주요 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당되므로, 항공기 소음 등의 환경적 요인은 현장 조사 시 필히 확인해야 합니다.

1.4. 권리 분석

소유권 및 채권 관계:

본 물건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 권리 관계는 비교적 명확하며, 입찰자는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리 여부만 집중적으로 확인하면 됩니다.

임대차 관계:

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다. 이는 임차인 현황 및 대항력 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 함을 의미하며, 전입세대 열람 등을 통해 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 분석해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

제시외 건물 관련 리스크:

본건은 건물 전용면적(23.59㎡)보다 훨씬 큰 제시외 건물면적(40.40㎡)을 포함하고 있으며, 이는 경매 진행 시 주의사항으로 명시되어 있습니다. 제시외 건물이 불법 건축물일 경우, 낙찰 후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 감정평가서 또한 소유권 및 권리관계, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부를 반드시 재확인할 것을 명시하고 있으므로, 입찰 전 구청 건축과 등을 통해 이에 대한 명확한 조사가 필수적입니다.

토지이용 규제:

제2종일반주거지역(7층이하) 외에도 공항시설법 등에 따른 각종 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역 등)가 적용되고 있어, 향후 건물의 신축, 증축 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 생활 정보 및 상권 분석

생활 편의성:

주거 밀집 지역 내에 위치하여 일상 생활에 필요한 근린생활시설(상점, 식당 등) 이용은 편리할 것으로 예상됩니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성도 양호합니다.

상권 환경:

인근 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린상권 형태를 띠고 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2억 3천만원대의 토지/건물 일괄매각 물건입니다. 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준이나, 전용면적을 크게 상회하는 제시외 건물(40.40㎡)이 포함되어 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 제시외 건물의 처리 방안과 관련 비용(이행강제금, 원상복구비 등)을 명확히 산출한 후 입찰에 참여해야 합니다.

투자 포인트:

1. 높은 실사용 면적 가능성: 제시외 건물 포함 시 총 면적 63.99㎡ (약 19.36평)로, 실제 이용 가능한 면적이 넓어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다. 단, 합법성 확인이 전제되어야 합니다.

2. 비교적 낮은 감정가: 2억원대 초중반의 감정가로 서울 지역 소액 주거 투자 물건으로서 접근성이 있습니다.

3. 명확한 채무 관계: 부동산강제경매로 소유자/채무자가 동일하여 권리 분석의 난이도가 비교적 낮습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계