나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150703 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1055-3 그레이스빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150703 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1055-3 그레이스빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2024타경150703 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로34길 21-18, 제3층 제301호 (화곡동, 그레이스빌) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 109,568,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150703 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

채무자: 윤OO

소유자: 윤OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1055-3 그레이스빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (구분건물)

사용승인일: 2016.01.07.

감정가: 금 214,000,000원

건물 전용면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지 대지권: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 지하철 5호선 ‘화곡역’ 북측 인근에 위치하는 역세권 다세대주택입니다. 본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 5호선 화곡역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용 편의성은 양호합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 주위 환경 분석

주위는 단독주택 및 공동주택(다세대) 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 소규모 상업시설 및 근린생활시설은 화곡역 인근으로 집중되어 있어 생활 편의시설 접근성이 확보되어 있습니다. 주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활 정보

화곡역 주변으로 각종 편의시설, 병원, 은행 등이 발달해 있으며, 주거지 인근에 초중고 학교가 다수 분포하여 교육 환경 또한 무난할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 생활 편의시설 및 학교와의 거리는 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 제시외 건물이나 제시외 토지 면적은 없는 것으로 파악됩니다. 소유자(윤OO)와 채무자(윤OO)가 동일하여 권리관계는 단순합니다. 임대관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 임차인의 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으므로 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주택으로서 용도 적합성은 높습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 공항시설 관련 제한이 다수 설정되어 있어, 향후 증축이나 재건축 시 건축물의 높이 제한 등 규제를 받을 수 있으므로 이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

3.3. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 둘째, 공항 관련 제한사항으로 인해 건축 규제가 있으며, 항공기 소음 발생 가능성(정도 미상)이 있어 현장 답사를 통해 소음 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 셋째, 주변 혐오시설에 대한 정보는 감정평가서에 명시되지 않았으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 기피 시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 5호선 화곡역 역세권에 위치하며, 비교적 신축(2016년 사용승인)에 해당하는 다세대주택으로 주거 가치가 높습니다. 전용면적이 29.89㎡(약 9.04평)의 소형 평형이므로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 1,400만 원으로 형성되어 있으며, 권리관계가 비교적 단순한 강제경매 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 역세권 입지로 교통 편의성이 우수합니다.

신축급 다세대: 2016년식 건물로 주거 환경 및 내부 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대수익: 소형 평형으로 주변의 임대 수요가 높은 지역이므로, 월세 또는 전세 전환 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.3. 투자 유의사항

임차인 현황 및 대항력 여부 확인이 필수적이며, 명도 전략을 사전에 수립해야 합니다. 또한, 공항 관련 규제사항에 대한 건축 전문가의 자문을 통해 재산권 행사 제한 가능성을 명확히 파악해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계