나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5336 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5336 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경5336 | 소재지: 서울특별시 영등포구 도영로11길 8-6, 제3층 제301호 | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 148,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경5336 (1) 다세대주택 투자 분석

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경5336 (1)이며, 소재지는 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제3층 제301호입니다.

용도는 다세대주택이고, 감정가는 290,000,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 도림동 187-61 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000원

토지면적(대지권): 13.81㎡ (약 4.18평)

건물면적(전용면적): 22.48㎡ (약 6.80평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층

이용상태: 다세대주택

설비내역: 통상의 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울 영등포구 도림동 소재 "도림동 주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 건부지로 이용 중이고, 서측 및 남측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본 건 토지(187-61 및 187-5 공히)는 도시지역, 준공업지역에 해당하여 향후 개발 잠재력이 존재할 수 있으나, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제와 제한사항이 있으므로, 건축 및 개발 행위 시 관련 부서(건축과, 지역경제과, 남부교육청, 육군 수도방위사령부, 서울시청 도시계획과)에 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 최OO의 채권에 기인하여 경매가 진행되는 물건입니다.

소유자 서OOOOOOOOOO와 채무자 서OOOOOOOOOO가 동일인으로 판단되므로, 채무자가 직접적인 채무 불이행으로 인해 경매가 개시된 것으로 보입니다.

3.2. 권리 및 임대 관계

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황 및 정확한 권리 관계 파악이 제한됩니다.

말소기준권리 및 임차인 현황 등에 대한 상세한 권리 분석을 위해서는 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 등 관련 서류를 반드시 열람해야 합니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금 반환 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의 시설

주위는 다세대 및 단독주택이 밀집된 주거지역의 성격이 강하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

도림동 주민센터가 인근에 있어 행정 편의성은 양호합니다.

주요 상권은 지하철역 주변이나 대형 도로변을 중심으로 형성되어 있을 것으로 추정되며, 본 건 위치에서의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 교육 및 혐오 시설

교육 환경보호구역으로 지정되어 있는 것으로 보아 주변에 학교가 소재하는 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 분석 리스크

부동산강제경매의 특성상 권리 관계가 다소 복잡할 수 있으며, 등기부상 채무 및 기타 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역적 리스크

'준공업지역' 내 다세대주택이라는 특성상 주변 환경이 주거 전용지역 대비 쾌적하지 않을 수 있습니다.

다양한 법적 규제(가로구역별 최고높이 제한 등)는 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 행위 시 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 도림동 소재의 다세대주택으로, 감정가 2억 9천만원에 책정되어 소액 투자로 접근하기에 적합한 물건입니다.

주거 환경 및 교통 상황이 보통 수준으로 평가되며, 준공업지역 내에 위치하여 장기적인 관점에서 지역 개발 호재에 따른 수혜 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 강제경매 물건이므로 철저한 권리 분석과 함께 명도 리스크에 대한 대비가 필수적입니다.

실거주보다는 임대 수익이나 시세 차익을 목표로 하는 투자 관점에서 접근하는 것이 유리해 보입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지

서울 영등포구 내 주거 수요가 꾸준한 도림동 지역에 위치하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 직주근접 수요를 충족시킬 수 있는 보통 이상의 교통 입지를 갖추고 있습니다.

7.2. 시세 차익 및 개발 잠재력

2억원 대의 비교적 저렴한 감정가로 서울 내 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

준공업지역에 위치하고 있다는 점은 장기적으로 도시계획 변경이나 재개발/재건축 추진 시 개발 호재로 작용할 잠재력을 내포하고 있습니다.

7.3. 안정적인 임대 수익

소형 평형(전용면적 6.80평)으로 1인 가구 및 신혼부부 등에게 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계