나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8596 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 273-27 연동뜨레모아팰리스 6층 604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 연동 소재 '누웨마루거리' 내에 위치하며, 일대는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 내 6층 604호로서
외벽: 화강석붙임 등.
창호: PVC창호 등.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 업무시설 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45m이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8596 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 273-27, 연동뜨레모아팰리스 6층 604호

용도: 제2종근린생활시설(사무소)

감정가: 124,000,000원

건물면적: 28.45㎡ (약 8.61평)

토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사하중앙새마을금고

1.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재한 '누웨마루거리' 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.3. 교통상황

대상 물건까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통의 요지에 해당합니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 14층 건물 중 6층에 위치한 604호입니다. 외벽은 화강석붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC창호 등을 사용하였습니다. 내부에는 기본 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 이용 상태는 제2종근린생활시설(사무소)로 등기 및 현황상 일치합니다.

1.5. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 가로장방형이며, 인접 도로와 대체로 등고 및 평탄한 상태입니다. 본 건물은 업무시설 부지로 이용 중에 있습니다.

1.6. 인접 도로상태

물건은 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(45m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.8. 공부와의 차이

건축물대장, 토지대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주요 상권

제주시 연동의 핵심 상권 중 하나인 '누웨마루거리'에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 접근성

다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 주변 환경

상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달하여 주거 및 상업 환경이 모두 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 19일 접수된 사하중앙새마을금고의 근저당권(채권최고액 81,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을5 전세권설정, 갑17 임의경매, 갑18 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 필요가 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원 (제공된 정보에 차임 0원과 100,000원이 혼재되어 있으나, 배당신고일자가 기재된 100,000원 항목을 기준으로 판단)

* 전입일자(사업일자): 2025년 6월 25일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 10월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.5. 총 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되며, 인수해야 할 권리 및 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업적 가치

'누웨마루거리'라는 제주시의 주요 상권에 위치하여 상업적 가치가 높습니다. 주변에 오피스텔 및 공동주택이 많아 배후 수요 또한 확보 가능합니다.

4.2. 업종 적합성

본 물건은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 가능하며, 소형 면적(약 8.61평)으로 다양한 업종의 소규모 사무실이나 근린생활시설로 활용하기에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, '누웨마루거리' 상권 내에 위치하여 각종 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 도심 상업지구로서 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제약

본 물건은 고도지구, 방화지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

6.2. 임대관계 불확실성

현재 임대관계가 미상으로, 공실 위험 또는 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 진행된 경매 건으로, 채무 관계가 복잡했을 가능성이 있으나, 권리분석상 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

제주시 연동의 핵심 상권인 '누웨마루거리'에 위치한 제2종근린생활시설(사무소) 경매 물건입니다. 편리한 교통과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리관계를 가지고 있어 명도 및 명의 이전 절차 또한 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 핵심 상권 내 위치하여 높은 미래 가치 기대.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮음.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 안전한 재산권 확보 가능.

* 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익성.

9. 예상 입찰가

감정가는 124,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인 이 의 보증금 30,000,000원 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 신중한 현장 조사와 시세 파악을 통해 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.