나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51345 [1] 전라남도 목포시 양동 70-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 양동 소재 '유달파크맨션아파트' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 완경사지의 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 1.2m 정도의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지'건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물 ㄱ),ㄴ)이 소재하며, 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1(가) : 목조 강판지붕 단층 단독주택으로서
외벽 : 세멘몰탈, 판넬, 강판 등 마감
내벽 , 벽지,타일 등 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

단독주택임(조사시점 현재 공실상태임).

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비 구비됨.

부합물 및 종물

별지 '건물개황도' 와 같이 제시외건물 ㄱ),ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 아연지붕이나 현황은 강판지붕이며, 전면, 후면, 옆면 등 사방으로 증축하여 공부상 면적은 57.85㎡이나 현황은 89.87㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51345 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장

* 소재지: 전라남도 목포시 양동 70-33 (새주소: 전라남도 목포시 만세로35번길 10)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 62,768,480원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

* 건물면적:

* 공부상: 57.85㎡ (약 17.50평)

* 현황: 89.87㎡ (약 27.19평) (증축분 포함)

* 제시외 건물: 6.66㎡ (약 2.01평)

* 건물 구조: 목조 강판지붕 단층 단독주택

* 사용승인일: 1935년 7월 23일

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 양동 소재 '유달파크맨션아파트' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존 주택지대임.

* 교통: 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통임.

* 토지형태: 사다리 완경사지의 단독주택 건부지임.

* 도로: 본건 남측으로 폭 1.2m 정도의 골목길에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-04-04 (갑6, 장선희 가압류)

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 (박 )

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-01-20

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필요함.

* 말소되는 권리: 토지 및 건물 등기부상 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임. (갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 모두 말소)

* 총 채권액:

* 토지 등기부채권 총액: 187,596,527원

* 건물 등기부채권 총액: 176,927,599원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전라남도 목포시 양동의 기존 주택 밀집 지역에 위치하고 있음.

* 주위는 단독주택이 형성된 주거지역으로, 상업 시설보다는 주거 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됨.

* 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 조용한 단독주택가로서 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있음.

* 편의시설: 주변에 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 추정되나, 상세 정보는 제한적임.

* 교통: 차량 진입은 가능하나, 남측으로 폭 1.2m의 좁은 골목길에 접해 있어 주차 및 접근성에 다소 제약이 있을 수 있음. 남동측 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 교육시설: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근 교육 시설과의 관련성을 고려해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박 은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 금액 및 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요함.

* 건물 현황과의 차이: 공부상 아연지붕이나 현황은 강판지붕이며, 공부상 면적 57.85㎡ 대비 현황 면적 89.87㎡로 증축이 이루어져 있어, 추후 관련 법규 검토 및 행정 절차가 필요할 수 있음.

* 건물 노후도: 1935년 준공된 건물로 매우 노후되어 있어, 즉시 거주 또는 임대 목적이라면 상당한 수준의 보수 및 리모델링이 필수적으로 요구됨. 철거 후 신축 가능성도 있음.

* 토지 형상 및 도로: 사다리 완경사지 및 1.2m 폭의 좁은 골목길에 접한 점은 토지 이용 및 건물 신축/증축 시 제약 요인이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 양동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 대항력 있는 임차인 존재 및 공부와의 면적 차이(증축)가 주요 특징임.

* 건물 노후도가 심각하여 신축 또는 대규모 리모델링이 필요한 상황으로, 이에 따른 추가적인 제반 비용 발생이 예상됨.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 및 인수 부담에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 목포시 양동 지역의 주거지로서의 잠재력: 지역 개발 계획 및 수요 변화에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

* 철거 및 재건축을 통한 활용: 노후 건물을 철거하고 새로운 주택을 신축함으로써 토지 가치를 극대화할 수 있는 방안 검토 가능.

* (잠재적) 저가 취득 기회: 대항력 있는 임차인의 실질적인 인수 부담이 적을 경우, 감정가 이하의 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 62,768,480원임.

* 제공된 정보에 따르면 대항력 있는 임차인(박 )의 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필수적으로 선행되어야 함.

* 건물의 매우 높은 노후도(1935년 준공) 및 공부상 면적과의 큰 차이(증축)로 인해, 철거, 원상복구, 대규모 리모델링, 또는 신축에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됨.

* 현재 시세를 정확히 파악할 수 있는 직접적인 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 매매/임대 시세 정보가 부족하여, 현 시세 기준 예상 입찰가를 구체적으로 산정하기 어려운 점이 있음.

* 위와 같은 제반 위험 요소 및 불확실성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 이하에서 매우 신중하게 접근할 필요가 있음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 점을 감안하더라도, 건물 상태, 법적 검토, 명도 비용 등을 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준, 즉 약 37,000,000원 ~ 44,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 이는 참고용이며, 실제 투자는 투자자 본인의 면밀한 사전 조사 및 판단 하에 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.