나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31599 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1291-1 주건축물 1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 덕진구 만성동 소재 ""전주지방법원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
만성로번상가 건물들이 형성되어 있으며 동측 만성동로에는 3개소 아파트단지(1,889세대)가
형성되어 있음.

교통상황

본건은 서측으로 만성로(왕복4차로) 및 북측으로 만성동로(왕복4차로)가 교차하는 사거리 남
동부 각지에 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호, 103호로서,
외벽 : 화강석물갈기, 콘크리트 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 콘크리트 마감 등,
바닥 : 타일깔기, 시멘트몰탈 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1(가),2(나) 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약20미터, 동측으로 폭 약10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31599 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1291-1, 주건축물 1동 1층 101호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 82)

용도: 제1종근린생활시설 (사무소)

감정가: 652,000,000원

토지면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

건물면적: 50.12㎡ (약 15.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO (전주원예농업협동조합 관련)

특이사항: 공동담보, 토지에 관하여 별도등기 있음.

총 등기부채권액: 2,730,000,000원

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방법원 남측 인근에 위치합니다.

주위로는 상가 건물들이 형성되어 있으며, 동측 만성동로에는 3개 단지, 총 1,889세대의 아파트 단지가 인접해 있습니다.

교통으로는 서측 만성로(왕복 4차로) 및 북측 만성동로(왕복 4차로)가 교차하는 사거리 남동부 각지에 소재하여 접근성이 우수합니다.

물건지 북측 및 서측으로는 폭 약 20미터, 동측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류에 속합니다. 가축사육제한구역 및 전주성현유치원 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 전주원예농업협동조합의 근저당권(2018-11-08, 2,470,000,000원)보다 앞선 권리는 없습니다.

본 경매 절차로 인해 모든 등기된 권리(근저당, 압류)는 소멸될 예정입니다.

다만, 토지에 관하여 별도등기가 존재하므로 이에 대한 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 만성지구 내 상가 건물에 위치하며, 주거 밀집 지역과 법원 등 관공서의 배후 수요를 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설이며, 현재 사무소로 이용 중입니다.

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 고객 확보가 가능하며, 상업 시설 밀집 지역에 포함되어 있어 추가적인 상권 활성화가 기대됩니다.

최근 전주시 만성지구는 업무시설 용도 규제 완화 등 개발 호재가 있어 지역 경제 활성화 및 가치 상승의 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

인근에 전주지방법원 등 관공서가 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 이용 시 서측 만성로와 북측 만성동로를 통해 시내외로의 이동이 편리합니다.

주변 편의시설 및 문화 시설로는 덕진공원, 팔복예술공장, 전주동물원 등이 있으며, 기지제 순환산책로와 같은 자연 친화적인 공간도 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

다만, 검색 결과에 따르면 쓰레기 처리 시설과 같은 혐오시설이 전주시 외곽 지역에 위치하는 것으로 파악되나, 본건 물건지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지에 대한 별도등기 존재: 정확한 내용 확인을 위해 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우, 실제 인수해야 할 권리관계나 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 인수되는 보증금이 없다는 의미이지 실제 임차인이 없다는 것을 의미하지는 않습니다.

높은 총 채권액: 6억 5천2백만원의 감정가 대비 27억 3천만원의 총 등기부채권액은 상당히 높은 수준으로, 낙찰 후 잔금 납부 및 권리 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원 인근의 우수한 입지조건을 갖춘 근린상가 물건입니다.

인근 아파트 단지의 배후 수요와 법원 등의 관공서 종사자 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태이며, 사무실 용도로 활용 중입니다.

다만, 토지의 별도등기 존재 여부와 임차인의 실제 현황 파악이 필수적이며, 높은 채권 총액은 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 전주지방법원 및 대규모 아파트 단지 인접으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

발전 가능성: 만성지구의 지속적인 개발 및 규제 완화 추세로 인한 상권 활성화 기대.

안정적인 임대 수익: 근린상가로서 사무실 또는 소매점 등으로 활용 시 안정적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 652,000,000원을 기준으로 하되, 권리관계(별도등기, 임차인 현황), 향후 명도 비용, 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

별도등기 및 임차인 현황에 대한 추가적인 조사 결과를 반영하고, 철저한 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 높은 채권 총액과 별도등기 등 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.