나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31591 [1] 전라북도 전주시 덕진구 인후동1가 1043 더샵인후센트럴 102동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 인후동1가 소재 '기린초등학교' 북동측 인근에 소재하는 더샵 인후센트럴 102동 19층 1901호로서 부근은 단독, 다가구 및 아파트부지 등과 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 간선도로인 안덕원로가 통과하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 19층 1901호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있고 지하주차장시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동서남북 4면이 왕복 2차선의 도로에 접하며, 주로 동측의 정문 및 남측의 후문을 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1)제2종일반주거지역(2025-02-20), 지구단위계획구역(2016-04-15)(진버들), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-10-16)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-04-15)(저촉), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호2)제2종일반주거지역(2025-02-20), 지구단위계획구역(2016-04-15)(진버들), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31591 (1)

소재지: 전라북도 전주시 덕진구 인후동1가 1043 더샵인후센트럴 102동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 413,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 41.25㎡ (약 12.48평)

건물 면적: 76.95㎡ (약 23.28평)

1.3. 건물 상세 정보

사용승인일: 2020년 8월 14일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 19층 / 25층

건축물 대장상 총괄표제부 정보:

대지 면적: 19446.4㎡ (약 5,882.5평)

연면적: 65239.1296㎡ (약 19,737.6평)

총 세대수: 478세대

총 주차대수: 619대 (지하 461대, 지상 158대)

건축물 대장상 표제부 정보 (102동):

동: 102동

세대수: 135세대

건축 면적: 856.0166㎡ (약 258.9평)

총 연면적: 13205.2108㎡ (약 3,994.5평)

최고층: 25층

건축물 대장상 전유부 정보 (1901호):

동: 102동

호수: 1901호

층: 19층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전주시 덕진구 인후동1가에 소재하는 '더샵인후센트럴' 아파트 102동 19층 1901호입니다. '기린초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독, 다가구 주택 및 아파트 단지와 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로인 안덕원로가 인접해 있어 전반적인 교통 여건이 무난한 편입니다. 아파트 단지는 동서남북 4면이 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 주로 동측 정문 및 남측 후문을 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1, 2 토지 모두 제2종일반주거지역(2025-02-20)이며, 지구단위계획구역(진버들)(2016-04-15)에 속합니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 원광새마을금고의 근저당 (을2)입니다.

등기부 채권 총액은 310,200,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 아파트 단지 정보

단지명: 더샵인후센트럴

건축년도: 2020년

총 동수: 5동

총 세대수: 478세대

최고층: 25층

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

주차시설: 총 619대 (지하 461대, 지상 158대)

4.2. 주변 편의시설

* 교육 시설: 기린초등학교 인접 (북동측).

* 상업 시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 있으며, 롯데슈퍼 인후점, 스타벅스 전주인후DT점 등이 인근에 있습니다.

* 의료 시설: 대자인병원, 전북대병원 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

4.3. 주거 환경

비교적 신축(2020년 준공) 단지로, 단지 내 편의시설 및 지상/지하 주차 공간이 잘 갖추어져 있습니다. 일부 후기에서는 주차 공간 부족에 대한 언급이 있으나, 대체로 관리가 잘 되고 채광 및 난방에 만족하는 의견이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 전주권 광역 쓰레기매립장이 존재하나, 해당 물건지와의 직접적인 인접성이나 영향에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 다만, 쓰레기 매립장 인근 지역의 경우, 간접적인 영향이나 지역 이미지에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 특이사항

제공된 정보 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이 또한 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축급 아파트로, 전주시 덕진구의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 기린초등학교가 인접해 있고, 안덕원로 등 간선도로 접근성이 우수하여 주거 환경이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 거의 없으며, 임차인 관련 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 안전하고 안정적인 부동산 투자를 고려할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인접, 간선도로 접근성, 다양한 편의시설 및 병원 접근성이 확보되어 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전합니다.

* 임차인 부담 없음: 인수되는 보증금이 없어 명도 및 재산권 행사에 용이합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 전주 지역 부동산 시장의 성장 가능성에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 해당 단지는 감정가 413,000,000원 대비 높은 가격에 거래되고 있습니다.

2026년 6월 기준으로 2층 43,000,000만원, 10층 45,800,000만원, 5층 46,000,000만원에 거래되었습니다.

본 물건은 19층으로, 최근 실거래가 중에서도 고층에 해당합니다. 특히 10층 및 5층이 4억 5천만원 이상의 가격에 거래된 점을 고려할 때, 19층의 가치는 더욱 높게 평가될 수 있습니다.

보수적인 관점에서 최근 실거래가 상단(4억 6천만원)과 감정가(4억 1천 3백만원)를 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 4억 5천만원에서 4억 7천만원 사이로 예상됩니다.

입찰 시에는 유찰 횟수 및 경쟁 상황에 따라 전략적인 금액 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.