나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31604 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 599 우신아파트 7동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 우아동3가 소재 ""우아중학교"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경
은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하고 시내버스승강장이 인근에 위치하는 등
제반 대중교통의 이용은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제5층 제509호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 노변으로 접한 폭 6m 내외의 주출입로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(기린중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(북초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우아중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(우아중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31604 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 599 우신아파트 7동 5층509호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 41.35㎡ (약 12.51평)

건물면적: 58.86㎡ (약 17.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축년도: 1988년

층수: 5층 (총 5층)

호수: 509호

1.2. 건물 정보 (아파트)

아파트명: 우신아파트

사용승인일: 1988년 1월 30일

총 동수: 6동

총 세대수: 300세대

단지 총 면적: 21,983.48㎡

최고층: 5층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전주시 덕진구 우아동3가 소재 "우아중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

제반 차량 접근이 가능하며, 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

북동측 노변으로 폭 6m 내외의 주출입로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

기린중학교, 북초등학교, 우아중학교 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함됩니다.

2.4. 주변 시설

인근에 우아중학교, 북초등학교, 기린중학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 4일 접수된 산와대부주식회사의 가압류(갑2)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 9월 15일

확정일자: 2017년 9월 1일

배당신고일자: 2019년 10월 23일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

제공된 물건 정보에 "대항력있는임차인"이라는 문구가 있으나, 명시된 임차인(한국토지주택공사)의 경우 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이 점은 추가적인 현장 조사 및 등기부 등 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

"SGI 인수조건 변경" 관련 사항이 기재되어 있어, 입찰 전 관련 기관(금융기관, 보험사 등)에 상세 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

3.4. 등기부 요약

본 건과 관련된 모든 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 발전 가능성

주거지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 해당 지역의 개발 계획이나 도시 정비 사업 등에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 아파트 1세대로 이용 중입니다.

내벽은 벽지도배, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

도보 거리에 초등학교와 중학교가 위치하여 자녀 교육에 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1988년 준공된 건물로, 약 38년의 노후도를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 불확실성

"대항력있는임차인"이라는 문구와 명시된 임차인의 "대항력 없음" 정보 간의 불일치 가능성에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이로 인해 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 사전에 철저히 확인하여 잠재적 리스크를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교육 시설 접근성이 우수합니다.

건물 노후도는 다소 있으나, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, 임차인 관련 특이사항("대항력있는임차인" 표기) 및 SGI 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하여 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

인근 학교들로 인해 실수요자의 관심이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 시세 차익 기대

감정가(110,000,000원) 대비 최근 거래가(82,000,000원 ~ 100,000,000원)를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확성 (주의 필요)

현재까지의 분석으로는 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 임차인 및 SGI 관련 특이사항 확인이 완료된 이후에야 이러한 장점이 확정될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

최근 실거래가는 2026년 4월 3일 5층 매물이 82,000,000원에 거래된 것을 포함하여, 82,000,000원에서 100,000,000원 사이에 분포하고 있으며, 감정가는 110,000,000원입니다.

건물의 노후도와 시장 상황, 그리고 권리관계 관련 불확실성 요소를 감안할 때, 최근 실거래가 상위권 또는 감정가의 85% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 93,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으며, 권리관계 추가 확인 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.