나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2881 [1] 부산광역시 사하구 하단동 1161-2 가락타운아파트 114동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 북서측 인근에 위치하는 가락타운아파트
114동 3층 304호로서, 부근은 본 아파트단지 외 도로변으로 각종 근린생활시설, 교육시설 및
주택조밀지역으로 형성되어 있으며, 제반 주거환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 지하철1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건물 114동 내 3층 304호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장시설, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주위는 대체로 평탄하며 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 20~24m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-07-23)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2881 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 1161-2 가락타운아파트 114동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지 면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

총괄표제부 상 건물명: 가락타운1단지

표제부 상 동명: 114동

전유부 상 동/호: 114동 304호

전용 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

공급 면적: 약 105~115㎡ (약 32~35평) 범위로 추정 (실제 확인 필요)

건축물 사용승인일: 1992년 9월 14일

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 가락타운아파트 114동 3층 304호입니다.

* 주위 환경: 하단중학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 아파트 단지 외에도 각종 근린생활시설, 교육시설, 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 1호선 하단역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 단지 동측으로 폭 약 20~24m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 사건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2015년 12월 28일 접수된 서부산새마을금고의 근저당권 (금액 105,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 내역: 하성희(1999.06.24), 곽준영(2004.02.19), 임경도(2008.12.22, 매매)

* 근저당: 서부산새마을금고 (2015.12.28) - 말소기준권리

* 강제경매: 고태현 (2025.08.14, 금액 43,609,396원) - 본건 경매 사건

* 등기부채권 총액: 105,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 시설: 단지 인근으로 다양한 근린생활시설과 교육 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 인프라: 지하철 1호선 하단역 이용이 편리하고 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 주변 개발: 하단 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

해당 아파트는 편리한 주거 생활을 누릴 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 하단중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 의료시설: 부산대학교병원, 동아대학교병원 등 대형 종합병원이 하단역 인근에 있어 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요소는 다음과 같습니다.

* 임차인 미확인: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 여부 및 대항력 유무 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1992년 사용승인된 아파트로, 현재 약 34년 경과되었습니다. 장기적으로 재건축이나 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 비행안전구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 사하구 하단동 소재 가락타운아파트 114동 304호는 지하철 1호선 하단역 역세권에 위치하며, 주변 생활 인프라 및 교통망이 우수하여 주거 가치가 높은 물건입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 상태로 경매가 진행됩니다. 다만, 임차인 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의 깊게 확인하고 대처해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 가치는 다음과 같습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 하단역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 생활 편의성: 아파트 단지 주변에 상업 시설, 교육 시설이 밀집하여 주거 만족도가 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 하단 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 노후 아파트 단지의 재건축/리모델링 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 312,000,000원을 기준으로, 예상 입찰가는 향후 시장 상황, 해당 물건의 경쟁률, 명도 비용, 제세공과금, 수수료 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. (정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.